Hyresvärdens rätt till uppsägning av hyresavtal

Question

Vi ska köpa en mindre hyresfastighet - 9 lägenheter. Alla lägenheter är uthyrda men vi vill själva bo i en av lägenheterna. Hur kan vi bli av med den nuvarande hyresgästen? Är det bara hyreshöjning som gäller för att kunna \"tvinga\" ut dom?

Answer 1

Hej,

En hyresgäst har som utgångspunkt direkt besittningsskydd, vilket innebär en rätt till förlänging av hyresavtalet vid hyrestidens utgång. 

Så kallade besittningsbrytande grunder finns att hitta i 12 kap 46 § jordabalken (hyreslagen), se https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1. Att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten är en uppsägningsgrund som under vissa förutsättningar godtas när avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet. Upplåtelsen ska inte ingå i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och hyresvärdens intresse av att nyttja lägenheten ska vara av sådant slag att hyresgästen bör flytta, se 6 punkten. 

Er fastighet i fråga är inte ett en-eller tvåfamiljshus och uthyrningsverksamheten bedrivs i affärsmässigt syfte. En uppsägning av nämnda skäl kan därför inte godtas utan vidare. 

Hyresgästen har inte rätt till förlängning om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, detta enligt 12 kap 46 § 10 punkten. För att hyresförhållandet ska upplösas krävs att hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen. Att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten kan vara ett sådant skäl. En intresseavvägning sker då mellan hyresvärdens önskan att få nyttja lägenheten och hyresgästens intresse av att få behålla den. Om lägenheten utgör hyresgästens bostad utfaller intresseavvägningen i regel till hyresgästens förmån, oberoende av hyresvärdens sakliga skäl. Om hyresvärden kan erbjuda hyresgästen en ersättningsbostad kan uppsägningen dock komma att bedömas som godtagbar även om den annars skulle anses som oskälig mot hyresgästen.  

Hyresgästens besittningsskydd innebär att en uppsägning kan bli svår att vidta om inte hyresgästen exempelvis har misskött sig eller om inte någon annan i 46 § angiven grund föreligger.  

Vad gäller en eventuell hyreshöjning kan slutligen nämnas att det kan komma att bli hyresnämndes sak att bedöma om huruvida en sådan höjning är skälig. 

Med vänlig hälsning