Beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning

Question

Jag och min fru bor i en tvårums hyresrätt, men har köpt ett hus en bit utanför stan. Vi vill inte göra oss av med hyresrätten, då vi inte vet om vi vill bo kvar i huset och i så fall flytta tillbaka. Vi vill också ha möjligheten att använda hyresrätten som övernattningslägenhet om det blir sena jobbkvällar inne i stan. Vi funderar därför på om vi kan hyra ut lägenheten i andra hand ett eller två år framöver och om skälen i sådana fall är ok för detta? Alternativet är att byta tvårummaren till en etta. Får man ha en hyresrätt utan att vara folkbokförd på den, eller måste en av oss i sådana fall folkbokföra sig där? Mvh

Answer 1

Hej!

Enligt 12 kap. 39 § jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12R12) får en hyresgäst inte hyra ut en lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Omvänt innebär detta att om ni kan övertyga er hyresvärd att gå med på att lägenheten hyrs ut i andra hand så finns det naturligtvis inga hinder mot att ni gör detta – oavsett vad skälet till uthyrningen är.

Om hyresvärden däremot vägrar att lämna sitt samtycke finns det en möjlighet att få till stånd en (laglig) andrahandsuthyrning genom att vända sig till hyresnämnden enligt 12 kap. 40 § jordabalken. För att hyresnämnden ska lämna ett tillstånd till andrahandsuthyrning krävs dock att hyresgästen har ”beakltansvärda skäl”, som det heter. Bland sådana skäl finns t.ex. att hyresgästen är svårt sjuk och måste vistas på sjukhus eller att han/hon ska bo ihop med sin partner på prov under något år. Från vad jag kan bedöma verkar er önskan att vänta och se om ni vill bo kvar i villan inte vara ett sådant skäl; min gissning är alltså att hyresnämnden inte skulle ge er tillstånd till en andrahandsuthyrning, även om det naturligtvis är svårt att veta exakt vilken bedömning nämnden skulle göra i ett konkret fall.

Observera att andrahandsuthyrning utan vare sig hyresvärdens medgivande eller ett tillstånd från hyresnämnden strider mot jordabalkens bestämmelser och kan leda till att hyresrätten sägs upp enligt 12 kap. 46 § p. 2 eller t.o.m. förverkas enligt 42 § p. 3.

Ytterligare en sak som ni bör tänka på är att om ni får till stånd en andrahandsuthyrning kommer er andrahandshyresgäst att få besittningsskydd till lägenheten efter två år enligt 12 kap. 45 § p. 1 jordabalken. Ni bör i ett sådant fall se till att hyresförhållande inte vara så lång tid som två år eller ingå ett sådant avtal som avses i 12 kap. 45 a §.

Det finns inget i lagen som hindrar att man innehar en hyresrätt där man inte är folkbokförd. Om man innehar en hyresrätt som inte är ens egentliga bostad (dvs. en hyresrätt där man inte bor rent faktiskt, helt oavsett vad folkbokföringen säger) löper man däremot en större risk av att hyresvärden säger upp hyresavtalet mot ens vilja. Detta anses framgå av 12 kap. 46 § p. 10 jordabalken – i ett sådant fall räcker det med att hyresvärden har någorlunda sakliga skäl för att vilja säga upp hyresförhållandet för att hyresgästen ska förlora lägenheten.

MVH