Fråga om andrahandsuthyrning

Question

A bor i en bostadslägenhet och är förstahandshyresgäst. A är gift med B som också bor i lägenheten. B är inte inskriven som hyresgäst på hyreskontraktet och är inte heller och har aldrig varit folkbokförd vid den ifrågavarande adressen. B har kommit in på en utbildning på annan ort. A och B har därför för avsikt att flytta till den nya orten. De ville hyra ut lägenheten i andra hand i 1 år utifall B inte skulle trivas på sin utbildning. A har dock avslag av hyresvärden på sin ansökan om samtycke till andrahandsuthyrning med hänvisning till att B aldrig varit folkbokförd på den ifrågavarande adressen. Är hyresvärdens skäl att neka tillståndet för andrahandsuthyrningen legalt hållbart?

Answer 1

Hej,

Din fråga har sitt svar i JB 12 kap 39-40 §§. https://lagen.nu/1970:994

Jag tänkte först redogöra för hur lagen ser ut och sedan redogöra för min slutsats.

Hyresgästen d.v.s. A får i vanliga fall inte upplåta lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke (39 §). Bryter hyresgästen mot detta förverkas hyresrätten om inte hyresgästen efter tillsägelse vidtar rättelse eller begär tillstånd till andrahandupplåtelse utan dröjsmål (42 § 3st).

Dock kan hyresgästen fråga om hyresnämndens tillstånd och detta ersätter då hyresvärdens samtycke. D.v.s. om hyresvärden är motsträvig kan hyresgästen ändå få hyra ut lägenheten om hyresnämnden lämnar tillstånd. Förutsättningarna för att hyresnämnden ska kunna ge hyresgästen tillstånd är att:

• Hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
• hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Kravet på att det ska finnas beaktansvärda skäl innebär att skälen i det aktuella fallet måste ha viss tyngd. Det bör vara situationer då hyresgästen har starka skäl för att inte använda lägenheten samtidigt som hyresgästen även måste ha skäl för att behålla anknytningen till lägenheten. Med särskilda familjeförhållanden åsyftas bl.a. den situationen att någon vill ”provbo” tillsammans med någon annan och vill behålla lägenheten tills vederbörande vet hur samboförhållandet utfaller.

För att inte hyresvärden ska ha befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen fordras att den föreslagna andrahandshyresgästen skäligen ska kunna godtas. Dennes betalningsförmåga saknar i allmänhet betydelse, eftersom hyresgästen kvarstår som ansvarig för hyran. Den omständigheten att hyresvärden önskar upplösa hyresförhållandet för att använda lägenheten för eget behov utgör inte skäl för att vägra andrahandsupplåtelse.

Hyresnämndens tillstånd till upplåtelse av lägenheten i andra hand ska begränsas i tiden och kan förenas med villkor. Tillståndet brukar tidsbegränsas till 6 månader när skälet är ex. provboende. I andra fall är ett år ganska vanligt. Hyresgästen kan genom en ny ansökan om andrahandsupplåtelse begära att tiden för upplåtelsen utsträcks.

Slutsats

I ditt fall är alltså frågan om situationen är att bedöma som ” därmed jämförbara förhållanden” enl. 40 § 2st 1p. Enligt min bedömning är det möjligt att nämnden bedömer saken så och då med beaktande av det rör sig om familjeförhållanden och studier på annan ort. Jag är inte säker på vilken betydelse det har att det är B och inte A som ska studera och det är som sagt hyresnämnden som får ta ställning till den frågan.

Det framgår inte av frågan om hyresvärden har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrning. Vem ska lägenheten hyras ut till?

Som jag ser det finns det goda möjligheter att hyresnämnden skulle ge tillstånd men jag vågar inte svara helt säkert. Börja med att resonera med hyresvärden.

MVH