Question

Hej,

jag har kommit överens om att flytta in i en hyresrätt där hyresgästen har ett förstahandskontrakt. Hon själv har köpt en annan lägenhet men vill har kvar hyreskontraktet åt en yngre familjemdlem som är tänkt att få ta över kontraktet om ca 3-4 år. De känner inte hyresvärden vad jag har förstått. Jag ska alltså hyra den fr.om. september och tillsvidare. Vi kommer endast upprätta ett inneboendeavtal oss sinsemellan. Hur fungerar sådana avtal under en längre tid? Finns det någon besittningsrätt eller annan problematik? Sitter jag säker som inneboende eller blir jag helt utan talan, så att säga?

Answer 1

Hej,
Du säger att det är ett inrymningskontrakt som du har gentemot förstahandshyresgästen, det rör sig dock inte om någon inrymning eftersom en sådan inte kan avse hela lägenheten och förutsätter att förstahandshyresgästen själv bor i delar av lägenheten. Att förstahandshyresgästen (framöver kallad din hyresvärd, för hon är hyresvärd i förhållande till dig) valt att kalla det inrymning beror förmodligen på att detta inte kräver särskilt tillstånd från hyresvärden, jfr. 12 kap. 41 § JB. Det är i själva verket frågan om en andrahandsuthyrning, och en sådan kräver tillstånd från hyresvärden, jfr. 12 kap. 39-40 §§ JB. Med tanke på den anledning hon uppgett för dig för att behålla hyreskontraktet (att en familjemedlem ska bo där om några år) är det långt ifrån säkert att ett sådant tillstånd skulle ges. Att som din hyresvärd gör hyra ut lägenheten i andra hand utan tillstånd utgör en förverkningsgrund, 12 kap. 42 § JB och kan alltså leda till att hon förlorar lägenheten.

Vad innebär då allt detta för dig? Som sagt är förstahandshyresgästen hyresvärd i förhållande till dig och 12 kap. JB (hyreslagen) gäller er emellan. Som andrahandshyresgäst har du ingen besittningsrätt till lägenheten om du bott där i mindre än två år, 12 kap. 45 § JB. Om din hyresvärd p.g.a. bristen på tillstånd till andrahandsuthyrningen skulle förlora lägenheten innebär det att också du kommer att kunna avhysas från densamma, jfr. NJA 1999 s. 210.
M.v.h.