Har arrendator rätt att överlåta arrenderätten?

Question

kan den som arrenderar, sälja arrendet utan markägarens godkännande?

Answer 1

Hej,

Huruvida en arrendator får överlåta arrenderätten beror på vilken typ av arrende det rör sig om. Det finns fyra huvudtyper av arrende – jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.

Jordbruksarrende: Innebär att mark upplåtes till brukande. Huvudregeln är att arrendatorn inte får sätta annan i sitt ställe om jordägaren inte samtycker. Om arrendeavtalet är slutet till viss tid som ej understiger 10 år kan arrendatorn erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Avböjer jordägaren får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas (om ej annat avtalats). Om arrenderätten avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag får arrendatorn, även om annat avtalats, överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling under förutsättning att arrendenämnden godkänner det. Ytterligare ett undantag från huvudregeln är om arrendatorn utfört en sådan investering som arrendenämnden kan lämna tillstånd till enligt 9 kap 21a § JB. Det rör sig om investeringar för åtgärder med byggnader etc på arrendestället som går utöver arrendatorns underhållsskyldighet. Har en sådan investering förekommit får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, om arrendatorn skriftligen erbjudit jordägaren att lösa in investeringen men jordägaren ej accepterat erbjudandet.

Bostadsarrende: Innebär att mark upplåtes för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn har rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus på arrendestället. Det behöver ej handla om ett permanentboende utan även ett arrendeavtal med rätt att uppföra eller bibehålla en sommarstuga utgör ett bostadsarrende. Huvudregeln är också här att arrendatorn inte får sätta annan i sitt ställe om jordägaren inte samtycker. Om arrendeavtalet är slutet till viss tid kan arrendatorn erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Avböjer jordägaren får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Anläggningsarrende: Innebär att mark upplåtes för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Om annat ej har avtalats får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Lägenhetsarrende: Innebär att mark upplåtes för annat ändamål än vid de andra arrendetyperna. Exempelvis kan det handla om parkeringsplatser, kajplatser eller fotbollsplaner. Avseende lägenhetsarrenden saknas reglering om överlåtelse av arrenderätten. Dock torde ett förbud mot en överlåtelse utan jordägarens samtycke följa av allmänna avtalsrättsliga principer.

Det både ovan och i lagtexten frekvent använda uttrycket ”annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas” innebär att trots att arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten kan jordägaren inte tvingas till att ingå avtal med vem som helst. Det torde krävas att den tilltänkta arrendatorn är skötsam, solvent och kan förutsättas vara lämplig att bedriva jordbruket eller verksamheten för vilken arrendet är upplåtet.

Det ovan sagda regleras i 8-11 kap. jordabalken (https://lagen.nu/1970:994).

Hoppas att du är nöjd med svaret!

Vänligen