Fel i fastighet och bortledande av markvatten

Question

Hej!
Vi flyttade in i vårat hus i somras. En plan tomt på 2700m2.
Hade varit en drömtomt om det inte hade varit för ett dike som sträker sig rakt över hela tomten. Vi trodde att det var ett fattigt försök till en dränering, av den förra ägaren.
Så vi tänkte inte så mycket på det mera. Förns det började komma skyfall efter skyfall.
Efter att ha kollat runt lite grann, när delar runt diket var översvämmat konstaterade jag att allt vatten som kommer i diket kommer från en närliggande tomt. Och resulterar alltså att vi får kraftiga översvämmningar. Eftersom jorden inte orkar ta hand om vårat vatten också.
Det finns andra vägar att gå istället för genom min tomt. Visst! Det kräver lite möda och besvär. Då delar av diket behöver gå delvis genom bergmark. Men det är fullt möjligt.
Det vore underbart att bli av med diket och få en plan tomt.

Answer 1

Hej!

Jag ska försöka hjälpa er att utröna hur den juridiska aspekten på detta problem ser ut genom att klargöra vilka alternativ som, beroende av omständigheterna i ert fall, eventuellt finns att tillgå för att gå vidare.

Det första att utröna, vilket även utgör det första alternativet, är om diket som dragits från er granne via er fastighet kan sägas utgöra ett dolt fel, eller ett känt fel som den tidigare ägaren bort upplyst er om vid köpet. En köpare av fastighet har en långtgående undersökningsplikt, vilket i princip innebär att alla fel som köparen kunde ha upptäckt vid besiktning av fastigheten inte får åberopas senare. I ert fall så verkar det dock som att felet visat sig först efter kraftigt regn vilket medför att det kan ha varit svårt att upptäcka, såvida det inte gick att okulärt dra den slutsatsen att den närliggande fastighetens markvatten letts över till er fastighet med översvämningsrisk som följd. Men om det inte förelegat någon anledning att anta att diket på fastigheten skulle översvämmas vid kraftigt regn, eller om detta inte hade varit möjligt att upptäcka bör inte undersökningsplikten ha sträckt sig så långt att den omfattade även diket; se t.ex. NJA 1996 s. 584 där undersökning av ett defekt avloppssystem inte ansågs ha förelegat för köparen då denne troligtvis inte hade kunnat upptäcka felet ändå.
Vidare följer av praxis (NJA 2007 s. 86) att en köpare kan åberopa även sådana fel som denne bort upptäckt vid en undersökning om säljaren kände till felet men underlät att upplysa om det.
Det kan därför eventuellt finnas möjlighet för er att få prisavdrag på köpeskillingen för fastigheten enligt jordabalken (JB) 4 kap. 19 § (se https://lagen.nu/1970:994) för den uppkomna kostnaden pga. bortledandet av vattnet, eller prisavdrag motsvarande den skada som vattnet förorsakar er.

Det andra att utröna, vilket utgör det andra alternativet ifall det ovannämnda inte är uppfylls till belåtenhet, är huruvida er fastighet är belastad med servitut från den närliggande fastigheten. Servitut (se 14 kap. JB) är en rättighet för en fastighet (härskande) att ta anspråk på en annan fastighet (tjänande) i fråga om användning i visst hänseende. Om ni inte känner till ifall ett servitutsförhållande föreligger mellan fastigheterna kan ni beställa ett gravationsbevis för er fastighet från lantmäteriverket där bl.a. samtliga eventuella belastningar finns angivna. Detta gör ni hos Lantmäteriverket och det kostar 230 kr. Föreligger det inget servitutsförhållande kan ni eventuellt fylla igen diket efter att ni sökt och erhållit tillstånd från Länsstyrelsen. Att tillstånd för detta krävs följer av reglerna om markavvattning i miljöbalken 11 kap. 2 § p. 4 eftersom igenfyllandet av diket skulle skada er grannes fastighet på samma sätt som er (läs 12 § 1 st. e contrario, dvs. motsatsvis).

Lycka till!