Uppsägning av lokalhyra - ersättning till hyresgästen?

Question

Jag har en lokal som jag hyr ut. Håller på att skriva ett nytt avtal. Vill gärna ha en möjlighet att få ut hyresgästen inom ett år och dra igång en egen verksamhet (liknande) Stämmer det att jag kan säga upp pga att lokalen ska renoveras. Nya golv och ny färg på väggar. Har skrivit så här i kontraktet: Om hyresvärden säger upp avtalet på grund av att huset skall rivas eller att huset ska genomgå en så pass genomgripande renovering att hyresgästen inte kan vara kvar i lokalen, skall hyresgästen flytta från lokalen utan att göra anspråk på ersättningslokal eller ersättning enligt 12 kap 57 och 58b §§ jordbalken.
Kan jag krävas på skadestånd då?
Avtaler skrivs på två år, kan jag bara säga upp dem 9 mån innan 2 års perioden går ut eller gäller det indirekta besittnigsskyddet då?

Answer 1

Hejsan!

Hyresavtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat avtalats. Om hyresförhållandet varat i mer än nio månader måste dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Detta ska ske senast nio månader i förväg då det avser lokalhyra och hyresförhållandet varat i mer än nio månader. En uppsägning i dessa fall ska vara skriftlig.

Hyresvärden är berättigad till att säga upp avtalet att upphöra i förtid om det finns grund för förverkande enligt 12 kap. 42§ jordabalken. Att lokalen ska renoveras är inte en grund för förverkande.

Om en hyresvärd säger upp avtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet, har hyresgästen rätt till ersättning om inte någon av upphörsgrunderna i 12 kap. 57 § jordabalken är uppfyllda. Är hyresvärdens förlängningsvägran att anse som obefogad, skall hyresvärden alltså ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör. Detta brukar kallas ett indirekt besittningsskydd.

För att ombyggnad skall utgöra upphörsgrund måste ombyggnaden vara tämligen omfattande. Kan hyresgästen sitta kvar utan någon nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande, utgör den inte upphörsgrund.

Nya golv och målning av väggar är i regel en renovering av enklare beskaffenhet, och därför inte en sådan giltig upphörsgrund som medför att hyresgästen mister sin rätt till ersättning.

Med vänlig hälsning,

Andreas Malmberg