Lawline svarar
Hej!
Det går inte att kringgå besittningsskyddet genom att teckna flera på varandra följande tvååriga hyresavtal. 45 § i 12 kap. jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12) använder uttrycket ”hyresförhållandet” och det är inte samma sak som ”hyresavtalet”. Detta betyder alltså att om en och samma hyresgäst oavbrutet har hyrt en villa i två år så har han eller hon besittningsskydd, oavsett hur många kortvariga hyresavtal som tecknades under tiden.
Det enda sättet för dig som andrahandshyresvärd att slippa besittningsskyddet i ett sådant fall är att avtala bort det. Det ställs ganska många krav på ett sådant avtal för att det ska bli giltigt (detta enligt 45 a § i 12 kap. jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K12R14). För det första måste avtalet vara skriftligt. För det andra måste det vara ett separat avtal; överenskommelsen om att andrahandshyresgästen avstår från sitt besittningsskydd får alltså inte tas med i hyresavtalet utan måste rent fysiskt skrivas på ett annat papper.
Avtalet måste dessutom godkännas av hyresnämnden. Det går dock att slippa krav på godkännande om avtalet utformas på ett särskilt sätt. För det första måste avtalet ingås (=undertecknas) efter det att andrahandshyresgästen har flyttat in villan. För det andra får avtalet gälla för max fyra år framåt. För det tredje så måste det i avtalet anges, att besittningsskydd saknas endast om hyresvärden (allstå du) själv vill flytta tillbaka in i huset och bosätta sig där. Slutligen måste du tänka på att om din andrahandshyresgäst har en maka eller sambo som också ska bo i villan måste också den personen underteckna avtalet, annars kan han eller hon eventuellt få besittningsskydd för egen del. Om ni utformar avtalet på något annat sätt så blir det ogiltigt.
För att slippa besittningsskydd måste alltså du och din andrahandshyresgäst (och eventuellt maken/sambon), efter att denna flyttat in i villan, ingå ett separat skriftligt avtal. Avtalet måste godkännas av hyresnämnden alternativt vara utformat på ett visst sätt för att vara giltigt (det skadar inte att be en person som är kunnig på området att ta en titt på det avtal ni eventuellt ingår – konsekvensen av att avtalet är felaktigt utformat blir ju att din andrahandshyresgäst får besittningsskydd och kanske vägrar flytta).
Hoppas jag kunde hjälpa!
