Balkongbygge i bostadsrättsförening

Question

Vad jag förstår är det normalt att bostadsrättsföreningar i samband med balkongbygge erbjuder brf-innehavarna på nb att få bygga en uteplats motsvarande balkongerna som kompensation för minskat marknadsvärde/ökat mörker/minskad trivsel. Vi står inför balkongbygge och vår förening har inte alls reglerat denna fråga. Detta påpekade vi då vi erhåll kallelse till extra föreningsstämma för att fatta beslut om att bygga balkonger. Föreningen vägrade att ta upp denna fråga på stämman och har inte heller kommenterat vad som gäller. Vi har med tanke på den praxis som råder sett det som närmast självklart att vi skall få en uteplats/styrelseordföranden talar om en trappa ut till gård, men ingenting har beslutats. Vi hade tänkt rösta för balkongbygget men såg oss nödsakade att tacka nej då vår position blev väldigt vansklig. Hur ser hyresnämnden på detta? Anses en trapp ut till den allmänna gården kompensera oss för vårt förfång? Vi vill inte motsätta oss balkongbygget men vi vill givetvis att föreningen också skall tillgodose våra behov. Vi känner att föreningen intagit en negativ attityd till oss. Vad har vi för utsikter att tilldömas ersättning för minskat marknadsvärde i fastighetsdomstolen? Tips om rättsfall i hyresnämnden/Fastighetsdomstolen som kan vägleda oss? Tack på förhand

Answer 1

Enligt bostadsrättslagen (BRL) 9 kap 14 §, se http://lagen.nu/1991:614#K9P14, gäller lag om ekonomiska föreningar (LEF) 7 kap, se http://lagen.nu/1987:667#K7. Enligt 7 kap 16 § LEF finns det en rätt att få ett ärende behandlat på en stämma under vissa förutsättningar, exempelvis att anmälan har skett i föreskriven tid, alternativt att anmälan har skett i så god tid att ärendet kunde skicka ut tillsammans med kallelsen. I 7 kap 5 § LEF behandlas extrastämma. Jag har funnit två i sammanhanget intressanta rättsfall från hovrätten.
Förutsättningar i båda fallen är att en bostadsrättsförening skulle fatta beslut om balkongbygge varvid de lägenheter som var belägna på nedre botten skulle få balkongerna 40 cm ovanför sina fönster.
I det första fallet, RH 2001:24, fastslog hovrätten att detta var en fråga som föll under skyddsregeln i BRL 9 kap 16 §, p 2. Denna regel förutsätter att beslutet godkänns med 2/3 majoritet och godkänns av hyresnämnden för att var giltigt.
I det andra fallet, RH 2003:10, överklagade samma personer som i rättsfallet ovan hyresnämndens beslut att godkänna balkongbygget. Enligt BRL 9 kap 17 § ska hyresnämnden godkänna beslut enligt 16 §, p 2 under vissa förutsättningar, en av dessa är att åtgärden ska ha liten betydelse och inte kan tillgodoses på annat sätt. Hovrätten gjorde en prövning av vilka effekter balkongernas läge skulle få för varje lägenhet. De fann i ett fall att balkongen skulle skymma en lägenhet så pass mycket att det skulle ha stor betydelse men ansåg att detta vägdes upp av att lägenhetsinnehavaren ifråga blivit erbjuden att bygga en uteplats.
Det går med andra ord inte säkert att säga huruvida det är en kutym eller inte att de som bor på nedre botten får bygga uteplatser. Beroende på vilken påverkan balkongerna har på lägenheten kan en uteplats fungera som en ersättning till innehavaren för den påverkan. Om lägenheten inte bedöms bli störd torde det inte finnas någon möjlighet att hävda detta. En dörr ut på gården kan troligen ses som en kompensation med. Om det av praktiska skäl inte går att anlägga en uteplats torde inte föreningen ha skyldighet att göra detta. Avseende ersättning på grund av minskat värde fann jag inte något av relevans.
Det finns ett privat initiativ som heter Bostadsrättsnämnden som erbjuder opartiska bedömningar mellan bostadsrättshavare och föreningar. En annan bra informationskälla är hyresnämndens hemsida (se http://www.dom.se/default____820.aspx). Det är viktigt att tänka på att det kan vara förenat med stora kostnader att föra en process.