Lawline svarar
Hej,
reglerna kring hyresförhållanden finns i den s.k. hyreslagen, 12:e kapitlet i jordabalken, som kan hittas http://www.lagen.nu/1970:994#K12 .
Besittningsskyddet när det gäller lokaler är inte ett besittningsskydd i egentlig mening. Det skydd som finns för en lokalhyresgäst är att det i vissa fall finns en rätt till ekonomisk ersättning om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Denna ersättning regleras i 58b § och uppgår till minst en årshyra.
Enligt 57 § finns det fem grunder som gör att hyresvärden inte behöver betala någon ersättning trots att hyresavtalet sägs upp. Besittningsskyddet vid ombyggnad av fastigheten regleras i tredje punkten och innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet utan att betala ersättning i två fall.
Det första är att huset där lokalen ligger skall byggas om och ombyggnaden är så omfattande att hyresgästen inte kan vara kvar i lokalen utan att detta stör ombyggnaden.
Om hyresgästen skulle störa ombyggnaden är hyresvärden skyldig att tillhandahålla en annan lokal som är ungefär lika bra, dvs. där samma verksamhet kan bedrivas och hyresnivån är marknadsmässig.
Det andra fallet när hyresvärden kan säga upp avtalet med hänvisning till 57 § tredje punkten utan att behöva betala ersättning, är om det finns ett villkor i hyresavtalet om att avtalet skall upphöra pga. ombyggnad. En sådan ombyggnad måste påbörjas inom fem år efter det att villkoret skrevs in i avtalet. Om något sådant villkor inte har lagts till i Ert hyresavtal under de senaste fem åren är denna punkt alltså inte aktuell.
Den andra anledning till att kunna säga upp avtalet som nämns i Din fråga är omdisponering av lokalen. I 57 § fjärde punkten finns en s.k. generalklausul, som innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet (utan att betala ersättning enligt 58b §) om det finns en "befogad anledning".
En befogad anledning att säga upp hyresavtalet kan t.ex. vara att hyresvärden vill hyra ut lokalen till en annan form av verksamhet som är mer lönsam för hyresvärden.
Det innebär alltså att om hyresvärden kan göra en ekonomisk vinst på att disponera lokalen på ett annat sätt är detta normalt sett en tillräcklig anledning för att säga upp avtalet enligt fjärde punkten.
Hyresgästen har dock möjlighet att "neutralisera" den möjliga vinsten genom att gå med på mer förmånliga hyresvillkor än de aktuella - hyresvärden gör ju då ingen vinst genom att säga upp hyresavtalet och en befogad anledning till uppsägning saknas då.
Om man som hyresgäst vill bestrida en uppsägning från hyresvärdens sida som man anser är felaktig, skall man enligt 58 § hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detta måste göras inom två månader för att rätten till eventuell ersättning skall finnas kvar.
Hoppas att detta besvarar Din fråga, annars är du välkommen att höra av Dig igen!
Vänlig hälsning
