Förhindra andelsförsäljning vid samägd fast egendom

Question

Hej,
Min farfar sålde någon gång på 50-talet halva sin tomt med ett litet hus på, till en köpare som ca 10-15 år senare sålde vidare till dagens ägare, genom godkännande och överenskommelse av min farfar. En liten järnstolpe finns som markerar denna tomtdelning.
I överenskommelsen ska enligt min far (då farfar är död) dagens ägare ha rätt att nyttja vattenbrunnen, grinden och den del av vägen som är på vår tomt. Något de har gjort i 40 år och som har fungerat bra. En annan överenskommelse enligt min far är att om dagens ägare vill göra sig av med tomten (sin del) så ska vi bli tillfrågade först.
Dagens ägare har nu bestämt sig för att sälja. De har inte kontaktat oss, utan av en tillfällighet såg vi anlitad fastighetsmäklares annons. Då vi kontaktade mäklaren menar han att tomten är "sämjdelad" och vi gärna får lägga bud som alla andra. Vi är dock inte intresserade av att köpa då priset är för högt, utan mer angelägna om att allt går rätt till då det inte verkar finnas några papper på någonting. Har de rätt att sälja hur som helst utan att fråga oss? Kan de sälja när tomten inte har någon egen fastighetsbetäckning? Vad bör vi tänka på? och har vi några eventuella rättigheter/skyldigheter?

Tacksam för snabbt svar då första visning var idag

Answer 1

Såsom jag förstår din fråga har en del av fastigheten överlåtits utan att en ny fastighetsbildning har skett. Överlåtelsen avsåg i så fall endast en andel i en fastigheten.

I så fall äger ni hela fastigheten tillsammans med samäganderätt (se 4:8 jordabalken). Utgångspunkten är att andelar i en fastighet kan överlåtas fritt. Ett avtal som inskränker denna fria överlåtbarhet anses utgöra en utfästelse om att sälja fast egendom, vilket inte godtas i svensk rättspraxis (se NJA 1974 s 314).

Äger ni fastigheten med samäganderätt finns det således inte någon möjlighet att stoppa en andelsöverlåtelse med hänvisning till ett förköpsavtal.

Du antyder i din fråga att det inte finns några papper som rör överlåtelsen. Även om överlåtelsen bara avsåg en andelsrätt i fastigheten gäller jordabalkens formkrav för en sådan överlåtelse, vilket innebär att förvärvet måste ha haft skriftlig form.

Den enda möjligheten att stoppa en framtida överlåtelse är att väcka talan mot den nuvarande andelsinnehavaren om att det ursprungliga förvärvet var ogiltigt och att därigenom beröva denne sin rätt i fastigheten. Detta förutsätter att ägaren inte fått lagfart på fastigheten samt att inte heller den senare överlåtelsen skett i överensstämmelse med jordabalkens formkrav. Om den senare överlåtelsen uppfyllde jordabalkens formkrav kan nämligen den nuvarande ägaren få en rätt till sin andel i fastigheten enligt reglerna i 18 kap jordabalken, även om den förste förvärvarens rätt till andelsrätten i fastigheten var ogiltig.

Min bedömning är dock att det i vilket fall som helst ankommer på er att bevisa att ett skriftligt avtal aldrig har ingåtts, något som kan bli mycket svårt. Det är alltid svårare att bevisa att något inte har skett än vice versa.

Med vänlig hälsning