Hyresvärdens möjlighet att säga upp lokalhyresgäst

Question

Hej,
Jag har en fråga gällande uthyrning av lokal. Vi har skrivit kontrakt med en hyresgäst som hyr vår lokal i andrahand och i det kontraktet har vi skrivit en bestämd hyerstid på 1 år med en fortsatt förlängning på 3 månader i taget. Vi har även i kontraktet kommit överens om 3 månaders ömsesidig uppsägningstid. Mer än ett år har nu passerat och vi vill säga upp hyresgästen men är oroliga att vårt kontrakt inte gäller då vi läst en massa om skriverier om besittningsskydd? Vi har aldrig skickat någon uppsägning till dem och inte heller upprättat någon särskild handling om besittningsskydd. Har vi rätt att säga upp dem?

Väldigt tacksam för all hjälp vi kan få!

Mvh Helena Lejon

Answer 1

Hyresförhållandet regleras i 12 kapitlet jordabalken (se http://www.lagen.nu/1970:994). Enligt 12:1 5st. är lagen tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges i lag.

Ett hyresförhållande som varat mer än nio månader ska sägas upp med beaktande av en uppsägningstid på nio månader enligt 12:4 5p JB.
Besittningsskyddet för lokalhyresgäster börjar gälla efter att hyresförhållandet varat i mer än nio månader enligt 12:56 1p. JB. Besittningsskyddet kan dock avtalas bort om överenskommelsen träffats då hyresförhållandet varat under en lägre tid än nio månader eller om, vid en kortare hyrestid, överenskommelsen godkänts av hyresnämnden. Om inget av ovanstående är uppfyllt har hyresgästen i ert beskrivna fall besittningsskydd dvs. rätt till förlängning av hyresavtalet.
Enligt JB 12:57 finns vissa situationer då besittningsskyddet upphör t.ex. då huset ska rivas och hyresvärden anvisar till en annan för hyresgästen godtagbar lokal, hyresgästen åsidosätter sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger avtalet eller hyresvärden har en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Där den sist nämnda situationen är avgörs efter en intresseavvägning av hyresgästen intresse att sitta kvar och hyresvärdens behov av lägenheten.
Skulle hyresvärden trots besittningsskyddet säga upp avtalet har hyresgästen rätt till skadestånd, där ersättningen uppgår till minst en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet enligt 12:58b JB.
Som jag uppfattat frågan finns det inte någon besittningsskyddsbrytande grund enligt 12:57 varför er hyresgäst har besittningsskydd till lokalen. Väljer ni ändå att säga upp honom ska ni ersätta honom den skada uppsägningen medfört till ett belopp motsvarande minst en årshyra enligt det uppsagda kontraktet.

Med vänlig hälsning