FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt04/03/2008

Hyresvärdens underhållsskyldighet m.m.

Vilka typer av löpande underhåll (målning, kyl/frys, golv osv.) har en hyresgäst rätt att kräva och med vilka tidsintervaller? I vilka fall kan hyresvärden höja hyran i samband med underhållet? Finns schablonbelopp för olika åtgärder?

Lawline svarar

Hyresvärden ska med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärdens skyldighet framgår av 12 kapitlet 55 § i Jordabalken, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P15 . Där framgår även att avsteg från detta kan finnas i en förhandlingsöverenskommelse, om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Det förekommer exempelvis på vissa ställen att man kommit överens om att lägga över visst ansvar på hyresgästen, mot att hyran hålls på en lägre nivå. Vad som utgör ett skäligt tidsmellanrum är inte exakt reglerat i lagen utan kan variera från fall till fall. Det är lägenhetens skick och inte hur lång tid som gått sedan senaste åtgärd som avgör, och en flerbarnsfamilj sliter exempelvis mer på en lägenhet än en ensamboende. Hyresgästen kan kräva att lägenheten håller samma standard som vid inflyttning. Med samma standard innebär då exempelvis att om lägenheten hade viss utrustning vid inflyttning, som en köksfläkt, ansvarar hyresvärden som huvudregel för att denna är hel och fungerar. Hyresvärden ansvarar emellertid inte för sådant som hyresgästen själv tillfört eller köpt loss från föregående hyresgäst. Hyresgästen kan vidare endast kräva att lägenheten/utrustningen hålls i godtagbart skick och kan inte kräva exempelvis ett modernare, strömsnålare kylskåp så länge det gamla fungerar acceptabelt. Om hyresgäst och hyresvärd inte kan komma överens om när det är dags att exempelvis byta kylskåp eller tapetsera om, är det i sista hand hyresnämnden som får avgöra frågan efter ansökan från hyresgästen. Man måste skilja mellan vanliga reparations- och underhållsarbeten och förbättringar av lägenhetens standard. Olika moderniseringsåtgärder och standardhöjningar som faller utanför sedvanliga reparationer och underhåll kan motivera en höjning av hyran, som till exempel att hela köket byts ut och moderniseras i samband med ett stambyte (själva stambytet faller under det normala underhållet). Även tillförande av ny utrustning eller förmåner kan motivera hyrespåslag. Om hyresvärden vill utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som kan ha en inte obetydlig inverkan på hyran krävs godkännande av de berörda hyresgästerna alternativt tillstånd från hyresnämnden, 12 kap. 18 d §, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P18d . Det finns inga lagstadgade schablonbelopp för olika åtgärder. Vanligtvis bestäms nivån på den eventuella hyreshöjningen genom förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästföreningen, det vill säga om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Saknas förhandlingsklausul ska hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen om den önskade hyreshöjningen. Kommer hyresgästen och hyresvärden inte överens kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden för avgörande. Hyran ska vara skälig. Om en hyra är skälig avgörs genom en jämförelse med hyran för lägenheter som, till det så kallade bruksvärdet, är likvärdiga (i första hand lägenheter hos allmännyttan). Lägenhetens standard är en av de faktorer som bestämmer bruksvärdet. Vänliga hälsningar
Johanna NilssonRådgivare