Besittningsskydd i hyrd villa för bostadsändamål

Question

Är en familj som hyr en villa sedan i maj 1998 kontraktet
stipulerar en ömsesidig uppsägning på 3 mån. Något avstående av besittningskydd har inte registrerats och ngn sådan uppgörelse har inte heller senare gjorts. Vi har i dag sagts upp för avflyttning om 3 mån. då han menar att familjen växer och han behöver huset alt. att vi inte kan bo kvar för att han skall renovera. Han bor själv i ett mindre hus som tillhör samma fastighet. Då han tidigare hela tiden sagt att det skulle vara aktuellt att han skulle vilja flytta in har vi med hans bidrag( han har stått för material vi för arbetet) renoverat badrum, målat om,bygtt verandor fram och baksida, sått gräs och planerat tomten i tron att hätr skall vi bo kvar. Två makar 55 o 56 år gamla. Hur är vår ställning?

Answer 1

Frågan rör sig om ett hyresavtal som behandlas i 12 kap jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994). Dessa regler är tvingande till förmån och skydd för hyresgäster. Ett hyresavtal gällande en bostadslägenhet får inte sägas upp hur som helst. Avtal på obestämd tid kan sägas upp när som helst med beaktande av minst tre månaders uppsägningstid räknat från första månadsskiftet efter uppsägningen (12:4 JB). Är avtalet bestämt till viss tid får uppsägning endast ske vid avtalstidens slut.

En hyresgäst får enligt huvudregeln i 12:45 ett besittningsskydd med rätt till förlängning av avtalet, dvs. hyresvärden kan inte säga upp avtalet. Från denna regel undantas vissa former av uthyrning av bostadslägenhet. En av dessa är om lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad (12:45 3p.) Som upplåtarens egen bostad ses hyresvärdens egentliga bostad (för vidare tolkning av begreppet se RBD 8:80). Som egen bostad räknas bl.a. det hus hyresvärden bor i, lägenheter med privat ingång i hyresvärdens hus samt även om hans egentliga bostad hyrs ut. Då hyresvärden bor i ett eget hus på samma fastighet och ni fått uppfattningen om att ni ska få bo kvar där ett tag tyder detta på att undantaget från besittningsskyddet inte gäller i ert fall.

Om ni har ett besittningsskydd har ni som sagt enligt huvudregeln i 12:46 1 st. JB rätt att förlänga avtalet. Det finns dock vissa situationer där besittningsskyddet kan brytas (12:46). I detta fall aktuella undantag är 12:46 4p., 6p. samt 10 p. Enligt 4p. bryts skyddet när huset ska undergå en större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. För att det inte ska ses som oskäligt ska ni ha någon annanstans att bo eller åtminstone getts möjlighet att hitta en ny bostad. Enligt 6 p. bryts besittningsskyddet när avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Exempel på sådana situationer är t.ex. när värden behöver bostaden för eget ändamål. Hyresgästen ska dock ges skäligt rådrum att skaffa sig en annan bostad. Tre månader ses troligen inte som skäligt tid för att ni ska hinna skaffa er en ny bostad.
Enligt 10p. bryts besittningsskyddet när hyresvärden anses ha större behov av lägenheten än hyresgästen efter en intresseavvägning.

Om ni vill få hyresvärdens agerande prövat kan ni vända er till hyresnämnden.

Med vänlig hälsning