Ansvar vid köp av fast egendom

Question

Hej!
Vi har efter att skrivit köpekontrakt anlitat en besiktningsman för genomgång av huset. I protokollet som säljarens besiktningsman skrivet anges inte något om mögel- el fuktskador, vilket var utgångspunkt för budgivning. Vår besiktningsman hittar dock omfattande mögelskador i grunden (torpargrund) samt en del på en vind. Säljarna trodde på besiktningsmannen som utförde besiktning inför försäljningen och som anlitades via mäklare.

Vem har ansvaret? Vi har en vecka kvar att dra tillbaka köpet, men om vi fortfarande vill köpa, vad gör vi då? Säljarna är inte beredda att åtaga sig att rätta till skadan. Återstår då endast för oss att åtgärda skadan mot avdrag på köpesumman? Kan säljarna dra tillbaka och sälja till annan köpare? I budgivningen fanns det en som ville köpa för tomtens skull och som skulle riva huset och bygga ett nytt. Deras bud slutade 200 000 kr under vårt och uppskattningsvis kommer mögelskadorna att kosta minst 300 000 att åtgärda. Kan säljarna då sätta oss i dilemmat att vi får köpa för det pris som de som ville köpa enbart tomten bjöd i budgivningen annars säljer säljarna till de som vill ha tomten istället?

Borde inte den första besiktningsmannen få betala (skadestånd) som begått ett grovt tjänstefel? Och vad har mäklaren för roll? Det är ju han som har anlitat besiktningsmannen som gjort ett grovt fel?

Tacksam för råd och hjälp!

Tacksam för råd!

Answer 1

Hej!

Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt. Denna innebär att de krav som ställs på en köpare är relativt höga. Som köpare måste man vid köpet göra en noggrann undersökning av fastigheten för att upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten kan i vissa fall och under vissa förutsättningar bli något mindre omfattande. Ett exempel är om säljaren genom en tydlig utfästelse garanterar ett visst skick på en del av fastigheten och ingenting annat talar emot detta. (Ett sådant uttalande måste dock kunna bevisas). Tillslutna utrymmen omfattas i regel inte av köparens undersökningsplikt om det inte finns skäl att misstänka att det kan föreligga ett fel. När det gäller besiktningar som är utförda av besiktningsmän är dessa inte någon garanti mot fel. Det är fortfarande köparen som har undersökningsplikten. Självklart kan ett besiktningsutlåtande vara en bra hjälp när köparen gör sin undersökning eftersom en besiktningsman typiskt sett har fackkunskaper som kan vara värdefulla. En besiktningsman kan som regel bara göras ansvarig om denne varit vårdslös, något som inte sällan kan vara svårt att bevisa. När det gäller mäklare gäller samma sak, de kan göras ansvariga endast om de handlat vårdslöst. Att anlita en besiktningsman inför ett köp är typiskt sett inte något som är vårdslöst.

När det gäller möjligheten att få avdrag på priset etc. Som huvudregel föreligger ett giltigt avtal då köpare och säljare har undertecknat ett skriftligt kontrakt som uppfyller de krav som finns i lagen. Eftersom ni enligt frågan har möjlighet att dra tillbaka köpet tolkar jag det som att ni har tagit in en klausul i avtalet om möjlighet att frånträda köpet. Svaret på er fråga blir då beroende av vad som sägs i det särskilda avtalsvillkoret. T.ex. om upptäckta fel ger rätt att omförhandla köpeskillingen eller endast möjlighet att frånträda köpet, om klausulen även ger köparen rätt att frånträda köpet. Det kan även få betydelse om säljaren har friskrivit sig från ansvar i något avseende.

Vänligen