Besittningsskydd i tvåfamiljshus

Question

Hej.
Vi bor i ett tvåfamiljshus i Gävle där ägaren av fastigheten bor på nedre-plan och jag och min sambo på övre-plan. Lägenheterna är identiska. Ägaren har nu beslutat att sälja fastigheten och flytta till Stockholm och jag undrar vilka rättigheter vi har som hyresgäst. Ponera att den som köper huset vill hyra ut den övre lägneheten(våran) till någon bekant får han då säga upp oss och tvinga oss leta nytt boende?
Vi har bott i lägenheten i ca 18 månader och det är ett "vanligt standard" kontrakt som upprättades när vi flyttade in. dvs kontrakten skall fortlöpa tillsvidare samt vi har ömsesidig uppsagningstid om 3 månader mot varandra. Har jag samma besittningsrätt när jag hyr privat som om vi skulle vara hyresgäster i större bostadsföretag? Ingenting i vårat kontrakt säger att vi har ifrånsagt oss eller förhandlat bort eventuell besittningrätt. Har vi rent ut av rätt att använda våran lägenhet som bytesobjekt som även blivit vanligt förekommande?
Tacksam för svar.

Answer 1

Från rätten till besittningsskydd enligt Hyreslagen (JB kap 12, se http://lagen.nu/1970:994) finns vissa möjligheter till undantag. För lägenheter i två familjshus kan man avtala bort besittningsskyddet enligt 45 a §. Då ni inte träffat någon sådan överenskommelse gäller att ni har besittningsskydd för er lägenhet. Det betyder som utgångspunkt att ni inte kan bli uppsagda utan att besittningsbrytande grund finns (se 46§). Om hyresvärden har intresse av att själv förfoga över lägenheten, till exempel för själv vill bo där eller sälja huset och det försvåras av att ni bor där så kan det räknas det som en besittningsbrytande grund (46§ p 6). Prövning görs av hyresnämnden genom att er hyresvärd måste hänskjuta tvisten dit om han säger upp er och ni inte vill flytta. Utgångspunkten när det gäller lägenheter i tvåfamiljshus är att om hyresvärden har vägande skäl till att säga upp er så bryts er besittning. Det är i så fall vanligt att man får en skälig tid på sig att hitta ett nytt boende.

Om er nuvarande hyresvärd säljer huset med er kvar som hyresgäster och en ny hyresvärd skulle vilja hyra ut till en bekant istället för till er, är det inte att ense som ett sådant besittningsbrytande skäl som gör att ni måste flytta som avses i 46§ p 6.

När det gäller er rätt att byta lägenheten är det inte möjligt med stöd av hyreslagens regler. I 35§ p3 undantas den som hyr en del av ett tvåfamiljshus från denna rätt. Inget hindrar dock att ett byte kan göras om hyresvärden samtycker, men det är kanske inte så troligt i detta fall.

Lycka till!