FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt29/05/2007

Överlåtelse av hyresrätt

1. jag bor i en hyresrätt sedan sex år tillbaka där min far står på kontraktet. har jag rätt att ta över kontraktet? jag har inte hyrt i 2:a hand. 2. vid byte av hyreskontrakt, kan hyresvärden ställa krav på att man skall ha bott en viss tid i lägenheten innan bytet kan ske?

Lawline svarar

Hej, Jag börjar med att besvara fråga 1: Bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt finns i 12 kap jordabalken, även kallad hyreslagen, 32-38 §§. Denna lag hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Den paragraf som är relevant i detta fall är främst 34 §. Här framgår att din far kan överlåta lägenheten till dig som närstående förutsatt att hyresnämnden godkänner överlåtelsen. För ett sådant godkännande krävs att ni varaktigt sammanbor, samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Det andra villkoret, det att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, innebär i princip bara att den nya hyresgästen ska kunna klara av att betala hyran. Vad beträffar det första villkoret, varaktigt sammanboende, så innebär detta ett krav på att ni i allt väsentligt haft gemensamt hushåll. Det räcker inte med att du har varit inneboende hos honom utan det ställs ett krav på ett samfällt brukande av lägenheten. Även om det i princip inte uppställs något tidskrav så framgår av praxis att ett samboende under 2-3 år är att betrakta som varaktigt. Det är svårt att uttala sig om ifall detta villkor är uppfyllt i ditt fall eftersom det krävs mer ingående kunskaper om omständigheterna. Om jag förstår din fråga som att din far har stått på kontraktet, men att du har bott där ensam de senaste sex åren så är det med stor sannolikhet inte uppfyllt. Som avslutning kan påpekas att du givetvis alltid kan överta kontraktet på lägenheten om hyresvärdens ger sitt godkännande. Fråga 2: Byte av hyresrätt regleras i 35 § hyreslagen. Även här krävs hyresnämndens tillåtelse. Tillstånd från hyresnämnden skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Sådana skäl kan vara av varierande slag såsom exempelvis arbete på annan ort, ändrade familjeförhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Vad gäller din fråga om krav på boende i viss tid så kan sägas att om hyresgästen bara bott där i någon eller några månader så talar detta till hyresgästens nackdel. Samma gäller om hyresgästen bytt till sig lägenheten och bara bott där i viss tid (mindre än ett år). Det krävs i sådana fall starkare skäl än annars, men något egentligt tidskrav finns inte. Om förutsättningarna i fråga 1 även gäller här så råder det inte någon tvekan om att om din far har bott i lägenheten under den tid som han haft kontraktet (6 år) så råder det inte någon tvekan om att tiden skulle räcka. Om det däremot är du som har bott där ensam under de 6 åren så är min bedömning att hyresgästen, din far, inte har några beaktansvärda skäl för bytet. Även om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet kan tillstånd vägras om det skulle innebära påtaglig olägenhet för hyresvärden eller om andra särskilda skäl talar mot bytet vänliga hälsningar
Rådgivare