Beskattning av näringsfastighet i Danmark

Question

Hur beskattas utlandsfastighet vid försäljning som varit privatbostad vid köp (-96, bodde då i Danmark till juni -00) och näringsfastighet sedan -01 (flyttade till Sverige juli -00)?
Räknas vinsten som värdet vid försäljning nu minus värdet -96 eller minus värdet -00 och hur skall i så fall värdet -00 beräknas?

Answer 1

Hej!

Om jag förstår det hela rätt rör det sig egentligen om två stycken frågor, dels hur näringsfastigheter behandlas ur ett skatterättsligt perspektiv, dels hur detta påverkas av att fastigheten ligger i Danmark. Av frågan tycks det vidare vara fastslaget att det rör sig om en näringsfastighet, varför frågan rörande fastighetsklassificering inte skall beröras här.

Det första man bör avgöra är huruvida man skall betraktas som begränsat skatteskyldig eller obegränsat skatteskyldig. Med det förra menas att bara vissa inkomster kommer att bli föremål för beskattning i Sverige, medan det senare innebär att man i Sverige är skatteskyldig för alla inkomster oavsett var i världen de är förvärvade. Bedömningen av detta är beroende av ett flertal faktorer, men med största sannolikhet är du (som bosatt i Sverige) att betrakta som obegränsat skatteskyldig. Enligt det nordiska skatteavtalets art. 13 framgår emellertid att kapitalvinster som hänför sig till avyttring av fast egendom får beskattas i den stat där egendomen är belägen. Att en avtalsslutande stat får beskatta en inkomst, innebär dock inte att den andra staten fråntagits rätten att beskatta inkomsten i fråga. Om så sker skall emellertid denna stat (om det är den skatteskyldiges hemviststat) enligt avtalets art. 25 undanröja sådan dubbelbeskattning som uppkommer.

Om man ser till hur frågan torde behandlas ur ett svenskt skatterättsligt perspektiv kan först sägas att avgränsningen mellan inkomstslagen kapitel och näringsverksamhet är av stort intresse då olika regler gäller för hur beskattningen går till. Som jag uppfattar frågan är det du som fysisk person som avser att avyttra fastigheten varför kapitalvinsten (eller kapitalförlusten om det uppstår en sådan) därför bör hänföras till inkomstslaget kapital.

Allmänna regler kring kapitalvinster och kapitalförluster återfinns i inkomstskattelagens (IL) 44:e kapitel och enligt dess 13 § beräknas resultatet som skillnaden mellan ersättningen (med avdrag för utgifter för avyttringen) och ett s.k. omkostnadsbelopp. Enligt kapitlets 14 § följer att detta består av dels anskaffningsutgiften (d.v.s. vad man själv har betalat för den avyttrade tillgången när man förvärvade den) samt förbättringsutgifter. Om några värdeminskningsavdrag har medgivits skall dessa återföras för beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet (detta är emellertid kanske inte så troligt vad beträffar anskaffningsutgiften då fastigheten från början var en privatbostadsfastighet). Vad beträffar fastigheter (även näringsfastigheter) finns det i 45 kap. IL vissa särskilda bestämmelser och enligt detta kapitels 33 § följer att endast 90 % av vinsten skall tas upp till beskattning när en fysisk person avyttrar en näringsfastighet.

Mvh