Uppsägning av avtal om lokalhyra
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Till att börja med vill jag nämna att situationen är tämligen vansklig i och med att avtalet inte finns skriftligt och att det har sträckt sig en så pass lång tid, och att jag här presenterar de rättsregler som i vanliga fall blir tillämpliga. Alltså i ett mer upplysande syfte än ett rådgivande.
Hyra av bostad och lokal regleras i 12:e kapitlet Jordabalken. Eftersom att avtalet mellan er och hyresvärden inte finns på papper blir alla eventuella bevislägen känsliga, eftersom man bara har muntliga uppgifter att gå på samt "hur saker alltid varit". Att ni därtill har "'hyrt' gratis" gör saken än lite luddigare.
Du nämner att ni har haft lokalen sedan gammal hävd, men juridiskt sett så har inte det någon inverkan: hävd innebär i den juridiska världen att man kan själv kan bli ägare till något, som dels har överlåtits av en obehörig, samt att ingen talan om bättre äganderätt till föremålet har gjorts mot en.
Då återstår lagens regler om hyra av bostad och lokal, som finns i Jordabalkens (JB) 12:e kapitel. Ett avtal om hyra av lokal anses löpa på obestämd tid (tillsvidare) om inget annat har avtalats. Har ett hyresförhållande funnits i längre än 9 månader behöver det sägas upp för att sluta gälla. Uppsägningstiden måste, om inte längre tid har avtalats, sägas upp 9 månader innan avtalet ska sluta gälla. Det verkar som att er hyresvärd har beaktat den här regeln, JB 12:4, eftersom att ett meddelande om uppsägning i februari/mars 2013 skulle resultera i att avtalet upphör i januari 2014.
Du har rätt i att ni har en viss besittningsrätt till lokalen, och den kallas för en indirekt besittningsrätt, till skillnad från en direkt besittningsrätt som man kan få vid hyra av bostäder.
Den indirekta besittningsrätten ger ett skydd som fungerar som så att hyresvärden måste ha besittningsbrytande skäl för att säga upp hyresavtalet utan att ådra sig själv ett ansvar att ersätta hyresgästen för den olägenhet som uppsägningen av hyresavtalet medför. De besittningsbrytande grunderna för hyra av lokal räknas upp i JB 12:57, som finns här https://lagen.nu/1970:994#K12P57S1, varav 4:e punkten är av intresse: generalklausulen. Den ger att en intresseavvägning mellan parterna ska göras. Eftersom att ni har hyrt gratis kan jag inte uttala mig något härom.
Vidare står att finna formkrav som ställs på uppsägningen, i JB 12:58. Utöver den besittningsbrytande orsaken till avtalets upphörande ska en hänvisning till hyresnämnden göras, för medling mellan parterna, om hyresgästen menar att denne har rätt till ersättning.
De korta svaren blir således: ja, ni har en besittningsrätt, om än en indirekt sådan. Ja, det verkar som att ni har en rätt att kräva pengar för att avtalet blir uppsagt. Fastighetsägaren kan alltid sälja sin fastighet, frågan blir bara till vilket pris eftersom att ägaren har ett visst ansvar mot sin hyresgäst.
Era möjligheter som jag ser dem blir således att ta ärendet till hyresnämnden, eller att söka mer kvalificerad juridisk rådgivning som till att börja med kan kontrollera att uppsägningen har gått rätt till samt att närmre undersöka era krav på ersättning, och vad effekten av era investeringar i lokalen kan resultera i. Med tanke på de stora värden som ditt ärende verkar inbegripa kan det vara en god idé att ta det säkra före det osäkra.
Jag hoppas att svaret är tillfredställande, och lycka till
vänligen
