Uppsägning av hyresavtal

Question

Jag är uppsagd av min hyresvärd (jag hyr ett enfamiljshus av privatperson). Enligt kontraktet är uppsägningstiden 6 månader men jag vill avflytta tidigare. Detta pga att villans värmesystem inte fungerar utan ständig passning, vilket jag inte har möjligheter till pga arbete på annan ort. Vilka möjligheter har jag att "förkorta" uppsägningstiden?

Answer 1

Hej!

Först ska nämnas något allmänt angående uppsägning av hyresavtal. Vid frågor om hyra är jordabalkens (JB)12 kap. tillämpligt. Detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel bortsett från några undantag. Detta innebär att det som hyresvärden och hyresgästen avtalat om inte har någon betydelse om lagen säger något annat. Detta framgår av (12 kap. 1§ 5st JB)

Enligt (12 kap. 5§ JB) har du som hyresgäst en ovillkorlig rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, det vill säga det månadsskifte som inträffar 3 månader efter uppsägningen. Denna paragraf gäller endast de som hyr vad lagen kallar en bostadslägenhet men även hus räknas till detta begrepp. (fortsättningsvis benämner jag den aktuella bostaden som ”lägenheten”) Denna regel gäller alltså oavsett om ni tecknat ett avtal på 6 månader.

+_Hyresvärden är däremot bunden till den uppsägningstid som ni avtalat_+ om det vill säga 6 månader. Av din fråga förstår jag det som att det är hyresvärden som sagt upp avtalet och inte hyresgästen. Detta innebär att den avtalade hyrestiden gäller. _+Hyresgästen är skyldig att betala hyra under uppsägningstiden även om han vill flytta tidigare+_, om ingen annan överenskommelse med hyresvärden kan nås.

En annan fråga som dock kan vara av intresse gäller lägenhetens skick. Huvudregeln är att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten ”i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. (12 kap 9§ JB) Att lägenheten har ett bristfälligt uppvärmningssystem kan alltså medföra att lägenheten inte är i sådant skick som hyresgästen har rätt till. (12 kap 10-12 §§ JB) anger relevanta rättsliga följder i sådana fall.

(12 kap 11§ JB) i samband med (12 kap. 16§ JB) behandlar ”brist” under hyrestiden. Hyres-gästen har då rätt till: 1) självhjälp, 2) att säga upp avtalet med omedelbar verkan, 3) att erhålla hyresreduktion, 4) att utfå skadestånd, samt 5) att hos hyresnämnden ansöka om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

Lägenheten får dock endast sägas upp med omedelbar verkan (2) vid mycket svåra fall. Bris-ten i lägenheten måste vara av väsentlig betydelse. I förarbetena sägs att bristen måste medföra ”en verkligt avsevärd olägenhet” för hyresgästen och att ”obetydliga bristfälligheter inte får tas till intäkt för att bryta avtalet” (Lagberedningens förslag till jordabalk I, 1905, s. 207). Vidare skall bristen vara av sådan art att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål, eller att hyresvärden trots tillsägelse har underlåtit att så snart det varit möjligt avhjälpa bristen.

Om du själv vill se lagrummen som nämnts gå in på (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5)

Hoppas att jag kunde svara tillfredsställande på din fråga.

MVH/ Veronica Eriksson