Fel i lägenheten vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner

Question

Hej! köpte en lägenhet, bostadsrätt. Bostadsrätt mellan privatpersoner. Nu har vi märkt att takuttagen för taklampan och en eluttag i vardagsrummet inte fungerar. Det har tagit ut deras taklampa och förstört uttagen. Vi har bott i lägenheten i 1 vecka och försökt fixa det utan att lyckas och måste ta in en elektriker och det kommer kosta 300-500 kr. Kan säljaren stå för kostnaden eller måst vi stå för det?

Answer 1

Hej,

När det gäller köp av bostadsrätt ska först konstateras att köplagen är tillämplig; bostadsrätter utgör lös egendom (1 § köplagen). Vidare ska konstateras att lagens regler om ansvar för t.ex. fel i köpeobjektet tillämpas om parterna inte har kommit överens om någon annat (3 § köplagen).
Detta innebär att det är möjligt för parterna att komma överens om annan ansvarsreglering än vad som följer av lagens regler. Jag rekommenderar att du börjar med att kontrollera avtalet och undersöka om det finns någon sådan ansvarsfriskrivning från säljarens sida. Skulle det finnas en punkt i avtalet eller om ni annars har kommit överens om att lägenheten ska säljas ”i befintligt skick” (eller någon liknande allmän friskrivning) kan det bli svårt att hålla säljaren ansvarig. Om säljaren har upplyst om att eluttagen fungerar som de ska är han dock ansvarig, trotts friskrivningen. Annars måste felet anses som väsentligt för att ansvar ska kunna utkrävas, vilket knappast är troligt i detta fall.

Om det inte finns någon sådan ansvarsreglering som avses ovan är fösta steget att konstatera om ett fel föreligger. Utgångspunkten för att bestämma om ett fel föreligger i rättslig mening (d.v.s. ett tillstånd hos köpeobjektet som anses såsom fel i köplagens mening). Först försöker man ta ledning av avtalet när det gäller att avgöra vilken standard som köparen har rätt att kräva av lägenheten. Om det uttryckligen framkommer i avtalet eller om säljaren annars har garanterat eluttagens funktion i och med att ni köpte lägenheten, föreligger ett fel. Har man inte behandlat frågan får man försöka bestämma vilken standard köparen med fog kan förvänta sig av lägenheten. Fungerande eluttag torde i normalfallet utgöra en sådan egenskap som köparen av en bostadsrätt har rätt att kräva. Men det beror på huset och lägenhetens övriga standard och vad som framgår av omständigheterna kring köpet. Köper man t.ex. ett renoveringsobjekt där avsikten är att totalrenovera lägenheten är det inte lika klart.

Om vi nu utgår från att det rör sig om ett fel i rättslig mening är nästa fråga om man kan göra säljaren ansvarig för felet. Köparen av en bostadsrätt har ingen absolut undersökningsplikt. Men har ni verkligen gjort en undersökning/besiktning av lägenheten kan ni inte göra säljaren ansvarig för fel som ni borde upptäckt vid undersökningen. Om ni inte har gjort en undersökning men säljaren uppmanat er att göra det kan ni inte heller göra gällande fel som ni borde upptäckt vid en sådan undersökning. Att ni gått på visning och säljaren därigenom uppmanat er att kolla på lägenheten torde inte räknas som en sådan undersökning som avses ovan. Säljaren måste således mer konkret uppmanat er att undersöka lägenheten för att en undersökningsplikt ska aktualiseras. Skulle ni ha undersökt lägenheten eller blivit uppmanade att göra det är nästa fråga om felet borde upptäckts. Om eluttagen är synligt förstörda/trasiga är det möjligen någon som bort upptäckas och såldes inte någon som säljaren ansvarar för. Men om felet däremot inte syns utifrån torde det inte krävas att ni undersökt om alla uttag i lägenheten verkligen fungerar; säljaren borde räknas som ansvarig. Generellt får kravet på noggrannhet vid undersökningen avgöras mot bakgrund av den omsorg som kan krävas av en person i ”köparens ställning”.

Om bristerna i eluttagen utgör ett fel i rättslig mening och säljaren kan hållas ansvarig för det enligt ovan kan följande påföljder göras gällande: En fast förankrad huvudregel är att säljaren i första hand har rätt att avhjälpa felet. En förutsättning är emellertid att det sker utan dröjsmål och utan kostnader eller olägenhet för köparen. Om inte avhjälpande kan ske utan olägenhet eller om säljaren inte avhjälper felet utan dröjsmål har du rätt till prisavdrag.

Sammanfattningsvis gäller följande: I första hand bör du försäkra dig om att ni inte avtalat om någon ansvarslättnad för säljarens ansar rörande lägenhetens skick. Bristen i eluttaget torde räknas om en avvikelse från en sådan normal standard som köparen av en bostadsrätt kan förvänta sig. Vidare blir frågan, om någon undersökningsplikt aktualiserats, om felet borde upptäckts vid en normalt långtgående undersökning mot bakgrund av köparens färdigheter och kompetens. Om felet kan göras gällande mot säljaren har denne i första hand rätt att avhjälpa felet; förutsatt att det inte sker till besvär eller kostnader för köparen. Avhjälper säljaren inte felet utan dröjsmål har du rätt att kräva prisavdrag. Då utgår man från skillnaden mellan vad lägenheten är värd i felaktigt skick och jämför det med lägenhetens värde utan felet.

Sist ska tilläggas att du omgående måste meddela säljaren att lägenheten är behäftad med fel och att du tänker hålla honom ansvarig för felet. Om du inte meddelar säljaren om felet inom skälig tid från då du upptäckte eller borde upptäckt felet kan du inte hålla säljaren ansvarig nämligen.

Ovanstående regler framgår av 17-20 o 34-38 §§ Köplagen som du hittar här: https://lagen.nu/1990:931

Om du har någon ytterliggare fundering över situationen eller något annat juridiskt dilemma är du alltid välkommen att ställa en ny fråga!
// Med vänlig hälsning