Mail som giltigt anbud eller ej vid avsaknaden av en uttrycklig accept

Hej! Min son hyrde ett rum som inneboende och fick ett mail som "avtal" då kontrakt skulle skrivas senare! Avtalet säger att han skall hyra rummet i 6 månader och därefter gäller 1 månads ömsesidig uppsägningstid? Nu har sonen avbrutit sina studier och betalat för en månads uppsägning. Han har sammanlagt bott i rummet i tre månader men betalt för fyra. Dock säger hans värdinna att han måste betala för sammanlagt sex månader för mailet gäller som kontrakt.

Lawline svarar

Hej och tack för din fråga! Frågor om hyresrätt regleras i 12 Kap Jordabalken och frågor om allmän avtalsrätt regleras i Avtalslagen, se https://lagen.nu/1970:994 och https://lagen.nu/1915:218. Enligt Jordabalken 12 Kap 2§ så ska ett hyresavtal vara skriftligt endast om någon av parterna begär det. Det finns alltså inget krav på hur ett hyresavtal ska ingås utan det kan göras muntligen eller genom t.ex. ett mail lika gärna som genom ett traditionellt skriftligt avtal. Frågan är alltså om mailet är att anse som ett bindande avtal. Enligt allmänna regler om avtalsrätt så uppstår bundenhet av ett avtal genom att ena parten ger ett anbud och den andra parten accepterar anbudet med en accept, se Avtalslagen 1§. En accept behöver inte vara uttryckt i ord utan det kan räcka med att parterna börjar handla som om anbudet vore accepterat (konkludent handlande). Mailet kan anses vara ett anbud och genom att din son påbörjade sin hyrestid utan att protestera mot innehållet så kan han anses ha accepterat villkoren i avtalet och därmed vara bunden av dem. Men du skriver också att ett kontrakt skulle skrivas senare vilket tyder på att din son och hyresvärden faktiskt varit överrens om att mailet inte skulle anses vara bindande utan endast vara någon form av utkast till det egentliga avtalet. En grundförutsättning för att ett meddelande ska klassas som ett anbud i juridisk mening är just att det anses vara bindande och att ett avtal kan komma till stånd som direkt följd av accepten. Så som du beskriver situationen så verkar det inte som att mailet uppfyller kraven för en accept och i så fall är din son inte heller bunden av vad som står i mailet. Tidpunkten för när din son fick mailet har också betydelse. Om mailet kom först efter att hyresförhållandet inletts så var avtalet redan ingått och mailet är i så fall att anse som en så kallad bekräftelsehandling och inte som ett anbud. Det är dock en ganska svårbedömd fråga och utan fler omständigheter kan jag inte ge ett säkrare svar. I slutändan blir det en fråga om bevisning. Om mailet inte uppfyller kraven för ett anbud så är det istället er muntliga överenskommelse som är det giltiga avtalet. Problemet med muntliga avtal är att det är svårt att bevisa vad ni faktiskt har kommit överrens om så även om mailet i sig kanske inte är bindande så kan det användas som bevis för att tolka ut vad ni avtalat om ifall ord står mot ord. Jag tror därför att trots att mailet kanske inte ska anses vara ett bindande avtal så blir det svårt för er att visa att ni muntligen kommit överrens om något annat än det som står, särskilt eftersom det inte verkar som att ni bestred innehållet när ni fick mailet. Sammanfattningsvis så kommer det att bli svårt för er att slippa betala hyra för de återstående två månaderna. Det här är dock framförallt en bevisfråga om vad som faktiskt är avtalets innehåll och i den mån ni har andra bevis än enbart era ord så blir läget ett annat. Med vänliga hälsningar
Pierre OlssonRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”