Åberopa fel (öppen spis) i bostadsrätt gentemot säljare och mäklare

Question

Hej,

Vi köpte en bostadsrätt i april med tillträde 120408 och innan vi skrev under frågade vi mäklaren OCH säljaren ifall den öppna spisen fungerade. Vilket de svarade ja, både skriftligt (när vi hade mail konversation inför köpet) och muntligt (vid tillträdesdatumet). I september eldade vi för första gången och märkte att det var något fel (det blev väldigt rökigt i lägenheten). Vi mailade styrelsen och bad om datum när de provtrycker i kanalen. Och de säger att de inte står för det. Dock finns ett dokument daterat 120321 från Stockholms Brandskydd där det står att det är brister i kanalen, som ska repareras INNAN man eldar i den. Information som vi aldrig tagit del av, inför köpet eller av föreningen! Vi har haft en öppen dialog med styrelsen och förklarat hur det är och tagit in tre(3) oberoende offerter och trodde att den kostnaden skulle hamna på föreningen. Men de säger att det är vi som har nyttjanderätt på den öppnaspisen vilket betyder att:
1. Antingen står vi för HELA reperationskostnaden (själva) av den öppna spisen.
2. Eller så höjer dom vår avgift (då vi är dom enda som har nyttjanderätt, alltså vi är dom ända som har en öppen spis) och styrelsen skriver om stadgarna så att de har med en paragraf om den öppna spisen.

Mitt bekymmer är:
1. Vem ska stå för kostnaden? Säljare, vi (köpare) eller föreningen.
2. Det står INGENSTANS i stadgarna om en öppen spis, det ända "vanliga" är vad lägenhetsinnehavaren är skyldig att se över i lägenheten. Vi äger inte kanalen, skorstenen och teglen på taket.
3. Kan jag styrka köplagen och kräva av säljaren att reparera den, då de visste det här INNAN tillträdesdatumet OCH inte åtgärdat brister innan överlämning?
4. Vad säger juridiken om det här? Hur ser mina chanser ut? Är det lika bra att betala för reparationen och lämna det som det är?

VAD ska vi göra? SNÄLLA svara snarast!!

Med vänliga hälsningar,

Answer 1

Hej! Tack för din fråga och för att du vänt dig till oss på Lawline.

När det gäller köp av bostadsrätter är köplagen (https://lagen.nu/1990:931) tillämplig. I enlighet med 17 § ska varan (i ditt fall bostadsrätten) uppnå en speciell kvalité som vid köp/försäljning av bostadsrätter oftast regleras i avtal (så konsultera ditt överlåtelseavtal). Står det inget i överlåtelseavtalet kan det sammanfattningsvis sägas att varan ska uppfylla de krav du med fog kunde ställa vid köpet. Om så ej är fallet anses ett fel föreligga i varan enligt 17 § 3 stycket vilket i sin tur ger rätt till bland annat prisavdrag i enlighet med 37 §. Detta gäller även om varan sålt i så kallat befintligt skick i enlighet med 19 §.

Problemet är att du får inte som fel åberopa sådant som du vid en undersökning skulle kunna ha upptäckt enligt 20 §. Om du med lätthet, vid en undersökning, skulle ha kunnat upptäcka att det var något fel på sisen kan du inte kräva prisavdrag för detta. Du hade dock onekligen fog att tro att den öppna spisen skulle fungera eftersom du frågade såväl förra ägaren som mäklaren. Det är tveksamt om du innan köpet hade varit tvungen att läsa dokumentet från Stockholms brandskydd i och med vad såväl den förra ägaren som mäklaren påstått.

Således bör du ha rätt till prisavdrag gentemot säljaren. Det är även möjligt att du kan vända dig mot mäklaren då denne gjort en utfästelse angående den öppna spisens funktionsduglighet. I dessa fall är det bra att du sparat e-postkonversationer i bevissyfte.

Om du inte kan förlikas med säljaren och/eller mäklaren så måste du tyvärr stämma vid domstol.

Lycka till!

Bästa hälsningar

Johan Wahlbom