Hävning av bostadsrättsköp

Question

Jag har precis sålt min bostadsrätt och överlåtelseavtalet har blivit påskrivet. I försäljningen ingår en nyss ombyggd vindsvåning. Det som inte framgick vid försäljningen var min bostadsrättförening vill att köparen skriver på ett avtal där han tar över framtida ansvar för eventuella fel och brister som kan uppstå till följd av ombyggnaden. Köparen vill inte skriva på detta och vill nu bryta kontraktet. Anser ni att köparen har skälig grund för att avbryta köpet utan att bli ersättningskyldig för de kostnader jag haft i samband med försäljningen?
Ombyggnaden har skett i enlighet med bygglovet som är handlagt och avslutat med stadsbyggnadskontoret.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledningsvis ska sägas att en bostadsrätt är lös egendom. Det är alltså felreglerna i köplagen som skall användas för att besvara din fråga (1§ köplagen (KöpL) och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).

För att köparen i ditt fall skall få häva köpet krävs att bostadsrätten var behäftad med ett _fel av väsentlig betydelse_ för köparen som säljaren insåg eller borde ha insett (39 § KöpL). (Vidare krävs att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt och lämnat en hävningsförklaring inom skälig tid, något som verkar vara fallet i ditt scenario se 20 och 32 §§ KöpL).

Eftersom det inte framgick i avtalet att köparen skulle behöva skriva på ansvarsåtagandet ifråga verkar det närmast ostridigt att bostadsrätten var belastad med ett fel i ditt fall (se 17-18 §§ KöpL).

Huruvida detta fel är att se som ett _väsentligt_ fel kan jag inte med säkerhet bedöma eftersom jag inte har tillgång till samtliga omständigheter i ditt fall. Att avgöra vad som är av väsentlig betydelse för köparen går nämligen inte att ange generellt utan sker genom en individuell bedömning med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet.

Man kan se det som att det blir en bedömning om köparen i det enskilda fallet har ett tillräckligt påtagligt och befogat hävningsintresse. I förarbetena har t.ex. uttalats att "ett avtalsbrott torde generellt sägas vara av väsentlig betydelse för köparen, om det berövar honom den huvudsakliga nyttan av vad han hade anledning att vänta sig av avtalet". Styrkan av köparens hävningsintresse varierar dock som sagt från fall till fall. Även om felet är ganska litet kan det i det enskilda fallet vara väsentligt för köparen. I förarbetena nämns till exempel en liten färgavvikelse, som kanske normalt bör tolereras, men som kan vara väsentlig om köparen gjort ett kompletteringsköp och förutsätter att färgen skall stämma överens med den som finns på den tidigare köpta produkten. Motsatsvis kan felet vara av stor betydelse men ändå inte anses som väsentligt, om det kan korrigeras inom skälig tid. Exempelvis är det mycket betydelsefullt för köparen av en bil att få nycklar till bilen så att han kan använda den. Om bilen saknar nycklar är det dock enkelt att korrigera felet. Köparen har därför inte hävningsrätt i en sådan bilsituation.

I ditt fall verkar det inte finnas någon möjlighet att korrigera felet vilket talar för att felet är av väsentlig betydelse (det vill säga om du inte kan övertala föreningen att ändra sig). Sannolikt kommer även storleken på ansvarsåtagandet spela in. Om köparen riskerar att behöva garantera betydande värden, trots att denne inte varit med vid ombyggnaden, bör felet kanske ses som väsentligt trots allt. Ett argument som däremot talar för dig är att du levererat en fullt fungerande bostadsrätt och att sidoåtagandet kanske inte bör ses som en väsentlig del av bostadsrättsköpet och istället bör kunna gottgöras genom ett prisavdrag. Hur utgången skulle bli i en eventuell process är dock som sagt svårt att bedöma utan tillgång till ett större faktaunderlag. Personligen kan jag dock förstå den köpare som drar sig från att skriva på ett ansvarsåtagande för en ombyggnad som denne inte deltagit i.

Slutligen skall sägas att orsaken till felet saknar betydelse för bedömningen av om köparen har rätt att häva köpet. Ett fel kan alltså ses som väsentligt, även om felet beror på en händelse utanför säljarens kontroll.

Hoppas dessa rader hjälpt dig, trots att jag inte med säkerhet kunnat besvara din fråga.

Mvh Mattias

Köplagen finns på https://lagen.nu/1990:931
Jordabalken finns på https://lagen.nu/1970:994