Dolt fel i bostadsrätt - vad göra?

Question

Hej,

Jag och min sambo köpte en bostadsrätt som vi övertog 9/1-2012.
Lägenheten såldes i toppskick med nyrenoverat kök och badrum.
Ca 3 veckor efter att vi flyttat in upptäcker vi att de tränger ut vatten under träskeln i badrummet. Vi tar bort listen och inser att de måste komma från under golvet då vi har bakfall i badrummet som också upptäcktes första gången vi duschade. Vi hade några veckor senare anticimex på besök som gjorde skaderapport och sa att badrummet inte uppfyller brachreglernas krav och sa att de är bara att riva allt och bygga om. Detta är något vi inte alls har lust att bekosta då vi fick veta att att badrummer var nyrenoverat i maj 2011 och papper hade lämnats till föreningen att badrummet var godkännt. Det fanns inga tvivel för oss om att allt skulle vara i sin ordning. Även mäklaren har hört säljaren säga detta. Vi besiktigade inte lägenheten inte lägenhten innan vi köpte den då det inte kändes nödvändigt på grund av de fina skicket på lägenheten.
Vad kan vi göra nu?
Mvh
Camilla

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

När det gäller köp av bostadsrätt är det köplagen (KöpL) som ska tillämpas, eftersom en bostadsrätt är lös egendom.

Av KöpL 18 § (https://lagen.nu/1990:931#P18) framgår det att "fel föreligger om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet".
Att säljaren innan köpet hävdat att badrummet renoverats i maj 2011 och att papper på renoveringens godkännande lämnats till föreningen, är precis en sådan situation som lagtexten syftar på.

Köparen får dock inte åberopa fel som denne måste ha antas känt till vid köpet, eller fel som denne hade upptäckt vid en undersökning av lägenheten, enligt KöpL 20 § (https://lagen.nu/1990:931#P20). Detta beror på att köparen har en undersökningsplikt vilken innebär att köparen som fel inte får åberopa vad denne hade märkt vid en undersökning av lägenheten. Denna undersökningsplikt kan utökas i fall där det finns tecken som köparen bör uppmärksamma som tyder på att fel skulle kunna föreligga, exempelvis sprickor i golv eller bubblor i tapeter och dylikt.

I eran situation har ni inte haft anledning att misstänka att fel föreligger, dels på grund av vad säljaren utlovat och lägenhetens skick i övrigt, men också eftersom det inte funnits några tecken på felet som ni nu upptäckt. Detta fel har ju framkommit först tre veckor efter inflytt, i samband med dusch. Ni hade inte heller upptäckt felet om ni innan köpet hade undersökt lägenheten, eftersom ni var tvungna att ta bort en list och ta in anticimex för att fastställa fel i lägenheten.
Därför är det högst troligt att det anses föreligga ett s.k. dolt fel i lägenheten. Ni kan alltså åberopa att fel föreligger i lägenheten med stöd av KöpL 18 § utan hinder av 20 §.

Det ni nu ska göra är att kontakta säljaren och meddela felet, dvs. reklamation enligt KöpL 32 § (https://lagen.nu/1990:931#P32). Egentligen borde ni ha kontaktat säljaren direkt efter anticimex undersökning, eftersom reklamation måste ske inom skälig tid från det att felet upptäckts. Vad som är att anse som skälig tid är inte definierat enligt någon lag, praxis eller liknande, utan det bestäms från omständigheterna i det enskilda fallet.
I samband med reklamation har ni rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för er, enligt KöpL 34 § (https://lagen.nu/1990:931#P34). Om säljaren inte avhjälper felet, kan ni själva bekosta renoveringen och kräva ersättning från säljaren enligt sista stycket i 34 §.

Med vänliga hälsningar,