Vem står faran för fastigheten mellan avtal och tillträde?

Question

Hej!
Min fråga är vem som ansvarar för fastigheten när säljare och köpare kommit överens och handpenning betalts ut, men tillträdesdagen ej varit. Om värmepannan som är den enda uppvärmningen som finns i huset gått sönder innan tillträdesdagen, vem ska stå för kostnaden?
Mvh Linda

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Reglerna om köp av fast egendom finner du i 4 kap Jordabalken (JB).
Köpet av fastigheten är inte giltigt förrän ett skriftligt avtal är upprättat, JB 4:1. Jag utgår från att ett skriftligt avtal är påskrivet och klart när du skriver "säljare och köpare kommit överens".

Vem som står risken för fastigheten mellan avtalstillfället och tillträdesdagen regleras i JB 4:11-12. 11 § handlar om ren riskfördelning, det vill säga om fastigheten skadas av exempelvis en olyckshändelse. Risken är säljarens till tillträdesdagen. Köparen har i dessa fall rätt till prisavdrag, eller i allvarliga fall rätt att häva köpet. 12 § handlar istället om säljarens vårdplikt (det vill säga försämring på grund av säljarens vanvård eller vållande), vilken håller i sig fram till tillträdesdagen. Även här finns en rätt till prisavdrag respektive hävning, samt en rätt till ersättning för skada.

Observera att det rör sig om avtalad tillträdesdag, och alltså inte när köparen faktiskt flyttar in.

Viktigt är också att hålla isär fel som fanns vid köpet och fel som uppstår innan tillträdesdag. Borde köparen upptäckt felet vid köpet går säljaren fri från felansvar. När det gäller en värmepanna som går sönder så är detta troligen inte att anse som en olyckshändelse enligt 4:11, såtillvida att inte blixten exempelvis slagit ner. Maskiner förslits med brukandet och har en begränsad användningstid. Om pannan är gammal eller sliten borde det kunna upptäckas vid köpet och köparen har inte rätt till någon ersättning. Detta gäller förstås inte i de fall säljaren vållat eller vanvårdat värmepannan.

Hoppas du fått lite klarhet i situationen!

Länk till JB:
https://lagen.nu/1970:994

Med vänlig hälsning,