Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Question

Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt alldeles nyligen. När vi fått nycklarna och kom in i lägenheten så såg vi att de var väldigt mycket hål borrade i väggarna (24st) och de förstår jag att de är sånt vi kunde sätt på visningen. vart bara så uppenbart när de vart tomt och han hade skruvat ner allt. vi vart däremot oroliga när vi såg att ett hål i duschutrymmet inte var tätat utan de var bara ett hål med en plugg i. Vi tog ut en besiktningsman för att ta en titt på badrummet. Väggen var absolut ingen fara. däremot var det väldigt höga värden i både golv och en annan vägg. Nu står vi och vill reklamera köpet för ett dolt fel. mäklaren hävdar att man inte kan få igenom dolda fel i en bostadsrätt? och att han vill ha på papper vad som är skadat. Men jag kan ju inte bryta upp golvet och titta vad som är skadat? känner mig som ett frågetecken. Detta är ju inget jag kan se på visningen.

Answer 1

Hej!

Till att börja med vill jag påpeka att frågan inte innehåller tillräckligt med information för att besvara alla de frågeställningar som uppkommer. Istället för att ta upp alla tänkbara scenarion tänker jag beskriva de förutsättningar jag utgår ifrån. Om jag missförstått något får ni gärna återkomma med ytterligare frågor.

1. De 24 hålen i väggen är av den typ som lätt går att spackla över och dessutom lätt kunde upptäckas vid en undersökning.
2. Hålet i badrumsväggen var”ingen fara”.
3. Anledningen till att ni vill reklamera köpet är alltså fuktskador i badrummet.
4. Säljare eller mäklare eller annan i säljledet har inte på något sätt berört fuktskadorna eller förordat en utökad undersökning av badrummet.

Strunta i vad mäklaren har sagt. Nedan ska jag redogöra för rättsläget kring just den här situationen. En bostadsrätt utgör lös egendom. Den lag vi främst tittar på när det gäller överlåtelser av sådana är Köplagen (https://lagen.nu/1990:931). Knäckfrågan blir om det föreligger ett s.k. ”fel i varan”.

Felbedömningen kan vi göra i två steg. Det första blir att avgöra varans skick. Reglerna finns i 17, 18 och 19 §§. Med tanke på våra avgränsningar nöjer jag mig med att konstatera att för det fall lägenheten sålts i ”befintligt skick” föreligger fel om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. För det fall lägenheten sålts utan förbehåll om befintligt skick, föreligger fel om lägenheten är i sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Skillnaden ligger i ordet ”väsentligt”.

Bedömningen då. Jag vet inte vad ”väldigt höga värden” innebär rent konkret. Om man tar i beaktande lägenhetens ålder, pris, skick och övriga omständigheter vid köpet. Kan man då säga att den är i (väsentligt) sämre skick än vad som med fog kunde förutsättas? I så fall föreligger fel. Det är egentligen en ”sunt förnuft” – bedömning. Mer ledning än så är svårt att ge då jag inte vet hur omfattande skadorna är. Prata med besiktningsmannen och se vad han säger.

Det andra steget i felbedömningen blir att avgöra om köparen uppfyllt sin ”undersökningsplikt”. I 20 § stadgas nämligen att köparen såsom fel inte får åberopa sådan omständighet han borde upptäckt vid en undersökning av varan. Vad en undersökning omfattar och vad man borde upptäcka vid en sådan är mycket svårt att ge några klara besked om. Klart är att den är betydligt mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än köp av fast egendom. Klart är också att man utgår från en normalbevandrad, normalförsiktig person som gör en normal undersökning och upptäcker vad man normalt borde göra. Hänsyn tas alltså inte till vem som i praktiken undersöker den lösa egendomen. Ett enkelt svar från min sida vore att säga att: Det som inte syns och som man heller inte av något annat skäl (lukt, uppmaning) fått anledning att titta närmare på faller utanför undersökningsplikten.