Hyra av lokal och det indirekta besittningsskyddet

Question

Hejsan,
Jag skulle bli glad om jag kunde få svar på mina frågor om att jag har blivit uppsagt från mitt företags hyreslokal p.g.a ogulden hyra. Jag har betalat in hyresbeloppet inom de 2 veckorna från det att jag mottog uppsägningen enligt förordning (1993:403) men hyresvärden vill ändå inte att jag återfår min hyresrätt.
Kontraktet är ett 3 års kontrakt och uppsägningen gjordes 9 månader innan kontraktet löper på en ny 3 års period. Har jag några som helst möjligheter att återfå hyresrätten genom att lämna in en stämningsansökan. Jag vet att de ska inte göra om lokalen till något annat som exempelvis tvättstuga utan de vill helt enkelt bli av med mig som hyresgäst.
För att komplicera det hela har jag betalat 50 000 kr i överlåtelseavgift till den förra kontraktsägaren.
Är det någon idé att driva detta eller är det bara för mitt företag att helt enkelt flytta ut?

Jag vore väldigt tacksam för svar

Answer 1

Hej!

Som jag förstår din situation har du haft ett hyresavtal för en lokal som löpt på bestämd tid. Eftersom avtalet tycks ha sagts upp av hyresvärden nio månader före dess utgång upphör det att gälla enligt avtalad tid (Jordabalken [JB] 12kap 3§ 2st och 4§ 2st 5p). Till skillnad från bostadslägenheter är inte hyra av lokal förenat med något besittningsskydd, vilket annars hade inneburit att du som hyresgäst i regel har rätt till förlängning av avtalet trots att du blivit uppsagd (JB 12 kap 45 och 46§§). Hyra av lokal medför å andra sidan istället ett s.k. indirekt besittningsskydd bestående i att du har rätt till skadestånd vid en obefogad uppsägning. Som grundläggande förutsättningar härför gäller bl.a. att hyresrätten inte är förverkad eller att det indirekta besittningsskyddet inte har avtalats bort i en särskilt upprättad handling (JB 12kap 56§). Jag utgår från att inga av dessa omständigheter är för handen. Hyresvärden kan vidare åberopa vissa grunder som bryter det indirekta besittningsskyddet, så som t.ex. att du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser genom att slarva med hyresbetalningarna (JB 12kap 57§ 1p). Av de intryck jag får från din fråga har du missat hyresinbetalningen vid ett tillfälle, men ändå betalat in den inom de två veckor som krävs för att du ska ha återvunnit din hyresrätt (JB 12kap 44§). Det förefaller därför tveksamt att du skulle behöva gå miste om ditt indirekta besittningsskydd med anledning av denna enstaka förseelse. Frågan är dock något oklar.

Ersättning genom det indirekta besittningsskyddet motsvarar den ekonomiska skada som uppkommer till följd av uppsägningen så som t.ex. flyttningskostnader, värdeminskning på din egendom och hinder och men i näring eller annan verksamhet (dvs en uppskattning av rörelsens minskade värde till följd av uppsägningen) mm (JB 12kap 58b§ och prop. 1968:91 Bihang A s.129). För det fall att denna ekonomiska skada är av lågt värde har du alltid rätt till ersättning som minst motsvarar en årshyra (JB 12kap 58b§ 1st).

Det indirekta besittningsskyddet förutsätter f.ö. att du som hyresgäst hänskjuter denna fråga till hyresnämnden, varvid medling mellan dig och hyresvärden ska komma till stånd (JB 12kap 58§). Nås inte någon förlikning härigenom kan du i ett följande skede ha rätt till ersättning i enlighet med det ovan sagda.

https://lagen.nu/1970:994