Formkrav vid byte av fastigheter

Question

Gäller en mejlkonversation där ett avtal har ingåtts? Två parter i ett dödsbo har träffat en muntligt överenskommelse att fastigheterna x och y skall kvittas mot varandra. Fastighet x är genom testamente tilldelad ena partern. Nu har det ingåtts ett avtal via mejl där alla är överens om att fastighet y skall tillfalla andra parten genom kvittning för att den ekonomiska delen skall jämnas ut. Nu vill den andra parten dra tillbaka sitt egna förslag. Vad säger lagen?

Answer 1

Hej,
Huvudregeln är att bindande avtal sluts genom att ett utbyte av likalydande viljeförklaringar. Dvs, ett utbyte av två e-mail är där så sker leder vanligtvis till bindande avtal. När det gäller fastigheter finns det dock specialregler som gäller för att bindande avtal skall komma till stånd.

De gällande reglerna hittar du här i 4:e kapitlet i Jordabalken (JB), som du hittar här:

https://lagen.nu/1970:994#K4

Noter att enligt 28 § 4 kap JB gäller samma regler för byte av fastighet som för köp av fastighet. Därmed skall man följa formkraven i 1 § 4 kap JB när man sluter ett avtal om byte av fastigheter.

Av 1 § följer bl.a. att för att bindande avtal skall komma till stånd skall man sluta ett _skriftligt_ avtal som skall vara underskrivet av bägge parter. Man kan enligt Jordabalken använda elektroniska dokument för att registrera köpet, men originalet skall vara skrivet i fysisk form.

Bindande avtal har alltså in uppstått, eftersom formkraven för avtal om byte av fastighet inte har uppfyllts. Det är inte ett skriftligt dokument, i lagens mening, och det saknas underskrifter. I undantagsfall tillåts elektroniska underskrifter för vissa sorters avtal, men det måste då framgå specifikt i lagen att så är fallet, vilket det i det här fallet det inte gör.

Slutsatsen är att bindande avtal inte har uppkommit.

Notera att vid överlåtelse av fastighet blir du skyldig att söka lagfart vilket i sin tur kräver att två vittnen bevittnar och intygar underskrifterna på avtalet med sina egna underskrifter(enligt 20 kap JB).

De stränga formkraven för överlåtelse av fastigheter finns för att förhindra att någon fattar förhastade beslut om överlåtelse av fastigheter, och är alltså ämnade att ge möjlighet för folk att lättare dra sig ur genom att göra det svårare att skapa ett bindande avtal.