Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Eftersom du och ditt syskon äger varsin andel i fastigheten är samäganderättslagen tillämplig. (Lagen hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 .) Samäganderättslagen inskränker delägarnas förfoganderätt över fastigheten i sin helhet om ej annat är avtalat. För förfogande över fastigheten i sin helhet krävs enighet mellan samtliga delägare utom i brådskande fall, se 2 §. Däremot får varje delägare fritt förfoga över sin andel i fastigheten om inte annat är avtalat. Ditt syskon kan således sälja sin andel utan samtycke.
Du har formulerat frågan som att försäljning skall ske på exekutiv auktion. Jag vet inte om det du egentligen menar är offentlig auktion, något som varje delägare kan begära hos domstol att fastigheten i sin helhet skall försäljas på, jfr 6 §. Är det bara fråga om försäljning av en andel behövs dock inte detta förfarande. Andra delägare kan begära anstånd för att förhindra försäljning av hela fastigheten jämlikt 6 § om de visar att synnerliga skäl föreligger. (se tidigare besvarad fråga http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=515 för en redogörelse av vad som kan utgöra synnerliga skäl).
Om du dock menar exekutiv auktion antar jag att ditt syskon är föremål för utmätning. Vid ett utmätningsförfarande är det kronofogdemyndigheten som avgör om andelen skall utmätas. Något samtycke från dig, din far eller ditt syskon är således ovidkommande. Kronofogdemyndigheten säljer andelen som en rättighet och köparen träder in i gäldenärens ställe, jfr UB 8:9 st 2 och 12:68. Vidare vill jag uppmärksamma dig på den s.k. indragningsregeln i UB 8:8 i detta fall. Regeln stadgar att hela fastigheten får säljas på ansökan av utmätningssökanden, gäldenären eller annan delägare. Syftet med regeln är att komma till rätta med problemet att försäljning av endast en andel ofta tvingas ske till underpris pga. att det är få som vill bli hälftenägare tillsammans med någon man inte känner. Det som kvarblir av köpeskillingen sedan utmätningssökanden har fått betalt för sin fordran fördelas sedan på övriga samägare.
Vad slutligen gäller er fars nyttjanderätt gäller olika regler beroende på om försäljningen av andelen har skett frivilligt eller om den har skett exekutivt. Vad först gäller en frivillig överlåtelse kvarstår er fars nyttjanderätt redan genom att den grundas på skriftlig handling och att han tillträtt före överlåtelsen, jfr JB 7:13 1 st. (Nämnda lagrum finner du http://www.lagen.nu/1970:994#K7P13 .) Redan detta kan för övrigt göra det svårt för ditt syskon att sälja sin andel, det är ju få som är intresserade av att köpa en fastighet som dels blir samägd och dels är belastad med en nyttjanderätt. Vad därefter gäller nyttjanderättens bestånd vid en exekutiv försäljning finns bestämmelser till skydd i UB 12:33 och 12:39, se http://www.lagen.nu/1981:774#R86 .
Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, återkom annars gärna!
Vänligen,
