Lawline svarar
Hej,
Frågan som aktualiseras i din situation är om man med bindande verkan kan ingå avtal om framtida köp. Som du påpekar är en kolonistuga civilrättsligt att anse som lös egendom, och det formkrav som gäller för överlåtelse av fast egendom enligt 4:1§JB aktualiseras således inte. Gränsdragningen mellan fast och lös egendom görs motsats vis genom definitionen av fast egendom i JB kap.1-2. Hade stugan varit att betrakta som fast egendom hade en utfästelse om framtida försäljning varit ogiltig. Ett motsvarande förbud vad det gäller lös egendom existerar dock inte i svensk rätt utan avtal angående ett framtida köp av lös egendom är som utgångspunkt giltiga.
Generellt innebär alltså frånvaron av ett formkrav att det är tillåtet att ingå bindande avtal om köp i framtiden, detta kan man sluta sig till genom HD:s praxis. Föravtal är alltså i princip bindande om de uppfyller de gängse krav som finns på avtal i allmänhet (vid intresse rekommenderar jag Avtalsrätt I skriven av Adlercreutz) . Muntliga avtal är giltiga och principen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) är tillämplig på situationen, säljaren har alltså ej rätt att frånträda avtalet. Erkänner säljaren att avtalet existerar så ska han även hedra det. Ansvar för culpa in contrahendo (klandervärt beteende i samband med avtalets ingående) kan aktualiseras om säljaren ej fullföljer avtalet, ett eventuellt skadestånd utgår då som utgångspunkt till det negativa kontraktsintresset. Ett sådant anspråk måste grunda sig i din motparts culpösa beteende, vilket verkar kunna vara för handen i ditt fall då din motpart har frångått den allmänna lojalitetsplikt som avtalsparter har gentemot varandra.
Jag kan ej av din fråga utläsa om säljaren faktiskt förnekar avtalets existens, men om så är fallet och din motpart ej erkänner att avtalet har kommit till stånd kan det komma att innebära problem för dig då det är den part som hävdar att avtal har kommit till stånd som bär bevisbördan för detta. Då ett muntligt avtal kan vara svårbevisat du bör för att tvinga fram efterlevande av överenskommelsen antingen förmå din motpart att erkänna avtalets existens alternativt prestera bevisning för att ni har tecknat ett avtal som ska hållas i enlighet med ordalydelsen. En sådan bevisning skulle exempelvis kunna bestå i vittnesutlåtelser, inspelning av avtalet eller någon form av skriftlig bevisning där avtalets existens erkänns.
Hoppas mitt svar är till hjälp!
Med vänlig hälsning
