Avloppsanläggning - servitut eller inte

Question

Vi köpte en fastighet med löfte omavstyckning av den mark där avlopp/markbädden finns. Servitut saknades!
Problem har uppstått med markköpet.

Bakgrundsfakta avloppet:
1997 utförde GEOSYD AB en geoteknisk undersökning där resultatet blev att anläggningen utformas som en markbädd och avloppsvattnet avledes till befintlig bäck.
En markbädd behöver man inte sanera enligt experter på Sjöbo Kommun. En markbädd varar ett visst antal år, sedan anlägger man en ny och låter den gamla ligga.
1997-XXXX blev anläggningen godkänd av kommunen. Godkännande finns enligt kommunen. Något servitut upprättades inte mellan dåvarande markägare och H.M.
A.K o H.N köpte marken inklusive avloppsanläggningen 1999??. och har således haft minst 5 år på sig att utreda formerna tillsammans med H.M. Ansökan om avstyckning av marken med avloppsanläggningen gjordes 2004 av H.M och nuvarande markägarna. Vid försäljning av fastigheten till oss i april 2005 skulle marken ingå. Markägarna höjer priset till säljaren/vägrar sälja. Marken är värderad till 72000 (muntligt löfte), men markägaren begär nu 430000. För tillfället pågår förändring av kommunens plan på området tillsammans med reglering av fastighetens tomt.
Det finns flera avlopp över området ner till bäcken.
Markägaren har nu bett oss avlägsna avlopp mm. Vi tänker svara genom att begära rättslig prövning.
Behövs det servitut för avloppsrör?
Kan markägaren i detta läge tvinga oss att avlägsna avoppet?
När vi frågade kommunen om det går att lägga in kommunalt vatten/avlopp hos oss, svarade de att det är problem och skulle bli fruktansvårt dyrt i vårt fall genom att man skulle behöva gräva ett 5 m djupt dike genom en vägbank ned till byn. Dessutom ligger fastigheten utanför det område där man kan få kommunalt vatten och avlopp.
Nu har vi snart varken tomt eller avlopp!
suck....
I vårt köpekontrakt står det att vi kan häva köpet om avstyckningen av någon anledning inte blir av!

Answer 1

Först kan det konstateras att ett muntligt löfte om ett pris på fast egendom enligt svensk rätt inte gäller.
Huruvida det krävs ett servitut eller inte är det som så att allt som faller inom en fastighetsägares intressesfär kräver hans tillstånd. Det är med andra ord en fråga hur långt ner i marken en fastighet går. För avloppsrör anses generellt att servitut krävs. Servitut kan skapas genom fastighetsreglering. Fastighetsreglering är en tvångsåtgärd som får ske om det främjar en ändamålsenlig och varaktig fastighetsanvändning. Vidare finns det vissa villkor som måste uppfyllas för att fastighetsreglering ska kunna ske, bland annat måste det vara fråga om en förbättring för fastigheten som ansöker och att det inte får finnas någon byggnad på marken som ska överföras.. Ett servitut som bildas genom fastighetsreglering måste dessutom anses vara av väsentligt betydelse för fastigheten som får servitutet. I det här fallet kan det eventuellt vara fråga om ett servitut av väsentligt betydelse. Det kan bli fråga om att betala ersättning för servitutet på grund av en värdeminskning för den andra fastigheten.
Det är också möjligt att överföra mark från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering. De villkor som finns för att mark ska överföras genom fastighetsreglering är samma som gäller för servitut, förutom att inget krav på att det ska vara fråga om en väsentlig betydelse ställs. Vid marköverföring är huvudregeln att mark ska kvittas mot annan mark. Om det inte är möjligt utgår ersättning i pengar till den förlorande fastigheten.
Ersättningen i båda fallen bestäms enligt expropriationslagen ( se http://lagen.nu/1972:719 ) och ska motsvara den värdeminskning som fastighetsregleringen resulterar i för den fastighet som tvingas avstå mark eller lämna ett servitut.
Villkoret om att ni kan häva köpet om avstyckningen inte blir av är en så kallad svävarklausul. Sådana får inte gälla längre än två åt, annars är hela köpet ogiltigt. Har ingen tid avtalats anses klausulen gälla i två år. Om avstyckningen inte blir av kan ni alltså häva köpet.
Vad gäller markägarens rätt att fordra att ni ska avlägsna avloppet vågar jag inte svara på vad han får och inte får göra.
Mitt tips är att du ska gå vidare med det här till en jurist som specialiserar sig på fastighetsrätt eftersom fastigheter ofta representerar stora värden och det är viktigt att någon sätter sig in ordentligt i alla omständigheter för att kunna hjälpa er.