Ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal

Question

Jag hyr ut en lokal och i kontraktet står: Uppsägning av detta kontrakt skall ske skriftligen minst 12 månader före den avtalade hyrestidens utgång i annat fall är kontraktet förlängt med 1 år för varje gång". Kan jag säga upp detta kontrakt utan att hyresgästen har rätt att få ersättningslokal eller ersättning? Jag har lite svårt att tolka jordabalkens 12 kapitel, paragraf 57. Anledningen till att jag vill avbryta kontraktet är att en hyresgäst i lokalen intill som driver näringsverksamhet behöver lokalen för att kunna utveckla sin verksamhet. Nuvarande hyresgäst i lokalen använder lokalen enbart som lagerutrymme som han besöker ca 1 gång per år.

Answer 1

Hej!

Reglerna om hyra av lokal finner man, precis som du har funnit, i Jordabalkens 12 kap, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Regler om uppsägning m.m. varierar beroende på om det är en bostad eller en lokal som hyrs ut enligt 12 kap 1 § 3 st JB. Följande svar utgår från att din fråga rör sig om uthyrning av lokal. Jag tolkar din beskrivning av avtalet som att det rör sig om ett tidsbestämt hyresavtal som är tecknat för en längre period än 9 månader och som alltså måste sägas upp för att upphöra att gälla.

Vid hyra av lokal gäller att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd förutom i vissa undantagssituationer enligt 12 kap 56 § JB. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Undantagssituationerna som räknas upp i 56 § då det indirekta besittningsskyddet inte gäller är följande;
1. om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd,
2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

Hyresvärden och hyresgästen kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet, detta måste ske genom en särskild upprättad handling. Om en sådan överenskommelse har skett innan hyresförhållandet har varat i 9 månader måste hyresnämnden godkänna överenskommelsen för att den ska få verkan.

Om varken något av undantagen i 56 § gäller eller att du och din hyresgäst inte har avtalat bort det indirekta besittningsskyddet genom en särskild upprättad handling gäller bestämmelserna om hyresgästens rätt till ersättning vid en eventuell uppsägning av hyresvärden. Dock gäller enligt 12 kap 57 § att hyresgästen inte har rätt till ersättning, trots att denne har ett indirekt besittningsskydd, om någon av undantagen i 57 § är uppfyllda, https://lagen.nu/1970:994#K12P57S1. Skulle någon av dessa undantag vara uppfyllda behöver du alltså inte betala ersättning till din hyresgäst vid en uppsägning. Ett av dessa undantag är "om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet". Frågan blir då om din anledning till uppsägning, att en annan hyresgäst vill utnyttja lokalen, faller under det undantaget. Troligtvis gör det inte det men jag rekommenderar dig att vända dig till hyresnämnden för att få ett klart besked på den frågan. http://www.hyresnamnden.se/Default.aspx?id=820
Skulle den anledningen vara giltig skulle du alltså inte behöva betala ersättning till din hyresgäst.

Med vänlig hälsning