FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt19/09/2006

Uppsägning av andrahandskontrakt pga sena betalningar

Hej. Jag och min sambo har hyrt ut vår lägenhet i andrahand för studier utomlands. problemet är att vår hyresgäst nu inte betalar in hyrorna i tid, hon har varje månad varit sen med betalningen och för varje månad blir det ytterligare några dagar. Hon har ännu inte betalat in hyran för denna månad och därför undrar jag hur vi bäst bör gå till väga för att säga upp kontraktet med henne som hyresgäst. Hur går vi till väga vid vanlig uppsägning? Krävs det att vi skickar någon kopia till hyresnämnden eller liknande?

Lawline svarar

Regler om hyresupplåtelser finns i JB 12 kap. som du hittar http://www.lagen.nu/1970:994. Lagstiftningen är främst uppbyggd som en social skyddslagstiftning. Reglerna är tvingande till hyresgästens fördel och gäller därför oavsett vad ni har avtalat (12:1:5). Hyresvärdens situation kan därför bli ganska komplicerad. Om hyresavtalet gäller tillsvidare kan ni säga upp det när ni vill eftersom reglerna om besittningsskydd inte är tillämpliga vid andrahandsupplåtelser av hyresrätt som har varat kortare än två år (12:45:1 1 p.). Alla hyresavtal anses gälla tillsvidare om inte något annat har avtalats. Uppsägningstiden får inte vara kortare än fram till det månadsskifte som infaller närmast efter att tre månader har gått från det att avtalet har sagts upp (12:3:1 1 p.). En uppsägning den 20 september skulle alltså kunna gälla tidigast till den 1 januari. Formkrav för uppsägning finns i 12:8. Enligt första stycket gäller att uppsägningen måste vara skriftlig (1 st.). Uppsägningen kan i detta fall skickas i rekomenderat brev och anses då gjord när brevet har lämnats in för befordran (4 st.). Förstahandshyresgäster som slarvar med att betala hyran i tid riskerar i första hand att deras besittningsskydd går förlorat. I det här fallet finns dock inget besittningsskydd, vilket begränsar värdens möjlighet att utöva press mot hyresgästen. Om hyresavtalet är tidbestämt är utgångspunkten att avtalet ska gälla tiden ut. Det går därför bara att säga upp i förtid om hyresrätten förverkas. Förverkande kan också ske innan dess att den vanliga uppsägningstiden har gått ut. Förverkande är möjligt om hyresgästen dröjer med hyran längre än en vecka efter förfallodagen (12:42:1 1 p.). För bostadslägenhet inträffar förfallodagen tidigast sista vardagen före hyresmånadens början (12:20:1). Det är alltså inte möjligt att kräva mer än en månads förskott på hyran i det här fallet. Hyresgästen har dock alltid möjlighet att vinna tillbaka hyresrätten genom att betala hyran inom tre veckor från dess att han eller hon har delgetts underrättelse om förverkandet (12:44:1). Delgivningen måste ske i enlighet med delgivningslagen som du hittar http://www.lagen.nu/1970:428 och innehålla uppgift om hur hyresgästen kan vinna tillbaka hyresrätten. Underrättelse måste också ske till socialnämnden i den kommun lägenheten finns. För delgivningen ska ett särskilt formulär användas som finns i förordningen SFS 1993:403 (12:44:6). Avhysning får inte ske innan två dagar efter det att tiden för återvinning har gått ut. Dessa regler gäller dock inte om hyresgästen ändå är tvungen att flytta inom en månad p.g.a. att hyresförhållandet upphör (12:44:5). Det här med förverkande är alltså en förhållandevis krånglig process som inte tar hänsyn till att lägenheten hyrs ut i andra hand. Om ni sitter på ett tidsbestämt kontrakt är det därför tveksamt om det värt att försöka vräka någon som faktiskt betalar hyran även om det sker för sent. Tänk även på att även ett tidsbestämt kontrakt som varar längre än nio månader måste sägas upp för att sluta gälla. Detta måste ske senast tre månader innan avtalet löper ut (12:3-4).
Love Wilén-ÖrnulfRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Övrigt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000