Samägande av fastighet

Question

Hej!
Jag har en fråga. En avliden släkting har testamenterat sitt sommarställe till sina 3 styvbarn. De skall alltså dela på denna fastighet. Till saken kommer att fastigheten besväras av en rättighet, dvs ett av styvbarnen är innehavare av en rättighet i fastigheten. Rättigheten består utav ett arrende på en del av fastigheten. Denna del består av ett stycke mark med en liten stuga på. Denna stuga ägs av arrendatorn. Allt detta ligger då på själva tomten. Då är frågan; när nu dessa 3 ärver hur blir det med arrendet? Det innebär att arrendatorn dels arrenderar sin markdel samt äger en del av fastigheten. Låt oss säga att de två styvbarnen vill sälja fastigheten för att få ut sin del, kan de driva igenom en försäljning utan den 3e:s medgivande? Om en försäljning kommer till stånd bode fastighetens värde när den besväras av rättigheten, vara avsevärt lägre. Vad händer då om arrendatorn, dvs den 3e av styvbarnen bestämmer sig för att köpa fastigheten? Han kan då köpa den till lågt pris pga att sommarstället är osäljbart med arrendet. När han sedan är markägare, kan han då säga upp arrendet - alltså arrendet där han själv är arrendator för att sedan sälja fastigheten till marknadspris och därmed sälja för avsevärt högre belopp, varigenom de andra styvbarnen går miste om detta höga belopp? Är det lagligt att göra så? Arrendet löper på 25 år. Hur ska man bäst tillgodose de två övriga styvbarnens intresse? Tack för hjälpen.

Answer 1

Vid samägande av det här slaget gäller reglerna i Lag (1904:48) om samäganderätt vilket innebär att var och en av delägarna har rätt att hos rätten ansöka om att fastigheten bjuds ut till försäljning. Rätten ska dock ej förordna om försäljning av fastigheten om någon av delägarna kan visa på synnerliga skäl för anstånd, oftast sociala skäl.
Det stämmer som du säger att värdet på fastigheten troligtvis är betydligt lägre pga arrendet och att det finns en risk att detta utnyttjas av arrendatorn. Faktum är dock att arrendatorn fått sin rättighet av en anledning, kanske just för att denne ska kunna förhindra att gården kommer ut familjens ägo. Det är därför inte så konstigt att han har större makt än de andra delägarna och det är inget olagligt med att utnyttja denna position.

Ett alternativ vore att ansöka om klyvning av fastigheten hos Lantmäterimyndigheten och genom det få fastigheten kluven till tre fastigheter där ni äger en fastighet vardera. Kontakta gärna Lantmäterimyndigheten och hör er för då Lantmäterimyndigheten har många aspekter att ta hänsyn till vid en ansökan om klyvning.

Lycka till!