Utgör fuktskada ett dolt fel?

Question

Hej!
Mina svärföräldrar sålde sitt hus för drygt fyra år sedan och har nu fått ett brev av köparna där de kräver ersättning för en fuktskada i badrummet. Skadan har uppkommit p g a en gammal gjutjärnsbrunn inte fungerat som den ska. Förmodligen har skadan uppkommit efter tillträdet eftersom mina svärföräldrar nyttjade en dusch i källaren när de bodde där. Min fråga är om detta är ett dolt fel? Gjutjärnsbrunnen var ej gömd under badkar eller liknande vid besiktningen som utfördes av besiktningsman.

Answer 1

Enligt 4 kap. 19 § Jordabalken får som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Se https://lagen.nu/1970:994

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. Utgångspunkten i köparens undersökningsplikt är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen anlitat besiktningsman ansvarar köparen för om besiktningsmannen slarvat vid undersökningen. Köparen kan inte åberopa såsom fel vad besiktningsmannen anmärkt i besiktningsprotokollet. Även ganska vaga varningssignaler i protokollet innebär att köparens undersökningsplikt utökas. I ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1998 s. 407) hade besiktningsmannen antecknat i protokollet att något höga fuktkvotsvärden erhölls kontroll. Dessa påpekanden borde ha föranlett köparna att närmare undersöka orsaken till fuktkvotsvärdena. HD ansåg att förhållandena i besiktningsprotokollet utökade köparnas undersökningsplikt. Noteringar om felsymtom, rekommendationer om utvidgad undersökning och riskanalyser är tydliga varningssignaler, som innebär att köparens inte kan göra felansvar gällande, om det senare skulle visa sig finnas fel med koppling till varningssignalerna.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka innan köpet. Enligt ett rättsfall från HD (NJA 1980 s. 555) gäller det även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden. Om felet inte kunde upptäckas trots en omfattande undersökning, kan det vara fråga om en s.k. dolt fel. Det måste dock undersökas när och hur fuktskadan uppkommit, för att kunna utreda vem som bär ansvaret för den och om det är ett s.k. dolt fel. Utifrån din beskrivning torde det dock felet inte utgöra ett dolt fel som säljaren ansvarar för.