Samägande av skog och 6 § i lagen om samäganderätt

Question

Jag och min man vill köpa 50% av en fastighet (skog) där de nuvarande ägarna (50/50 ägande) har ett samköpsavtal skrivet emellan sig. I avtalet är paragraf 6 ur samköpslagen avtalad att den inte skall gälla. Vad innebär det och vad kan det få för påverkan vid en värdering?

Answer 1

Hej,

När det kommer till samägande och fastigheter spelar det stor roll hur fastigheten är taxerad. Taxeras den som lantbruksenhet gäller särskilda bestämmelser då fler än två personer äger denna gemensamt. En lantbruksenhet kan bestå av exempelvis åkermark, betesmark och precis som i ditt fall, skog (se Fastighetstaxeringslagen [1979:1152] 4 kap 5 §). Med hänsyn till att du betonar just skog så utgår jag till en början ifrån att det rör sig om en lantbruksenhet.

Detta leder vidare till frågan hur många ägare som kommer att stå på fastigheten. Enligt 1 § i lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter blir denna tillämplig istället för lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt när fastigheten ägs av fler än två personer. Det framgår inte hur ni har tänkt att förvärvet ska genomföras. Ska du tillsammans med din man förvärva större delen och låta de två andra äga 1/4, ja då ska den särskilda regleringen tillämpas. Detsamma gäller om du och din man tillsammans köper ut endast en av ägarna. Är det så att antingen du _eller_ din man köper ut en av ägarna, ja då tillämpas lagen om samäganderätt.

Vad innebär det att lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter tillämpas istället? Jo, av 1 § 2 stycket framgår att vissa bestämmelser i lagen är tvingande. Det går alltså inte att avtala bort dessa mellan parterna. Detta leder in på din fråga kring vad de nuvarande ägarna har avtalat om. Du nämner att avtalet frånkänner 6 § samköpslagen verkan. Jag misstänker att detta i själva verket syftar till att avtala bort 6 § i lagen om samäganderätt vilket medför att en ägare kan inte utan de andra ägarnas samtycke begära av rätten att fastigheten säljs i sin helhet på offentlig auktion.

När det kommer till jordbruksfastigheter som ägs av fler än två är denna bestämmelse tvingande (se 1 och 13 §§ lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter). Detta betyder att trots avtalet kommer en ägare kunna begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Detta är en av konsekvenserna av att specialregleringen blir tillämplig. Andra konsekvenser är bland annat att ni ska utse en ställföreträdare för fastigheten som ska svara för den löpande förvaltningen vilken sällan behöver samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten eller sluta avtal med någon utomstående för samtliga ägares räkning.

Skulle det nu vara så att ni enbart kommer vara två ägare, eller att jag misstagit mig och fastigheten inte taxeras som lantbruksenhet är det möjligt att bibehålla avtalet som det ser ut idag. Konsekvensen av att detta avtalats bort blir att en ägare kan ha svårare att få ut sina pengar ur fastigheten då det i regel är svårare att sälja endast en del av en fastighet. Hur detta påverkar värderingen är svårt att säga. Å ena sidan är det givetvis en trygghet att kunna frigöra kapital ur en fastighet som förmodligen kommer nå ett högre pris om den säljs i sin helhet, å andra sidan kan det vara en trygghet för ägarna att veta att de kommer kunna ha kvar sin del av fastigheten utan att behöva köpa ut en ägare med risk för att annars bli av med fastigheten helt och hållet om det inte finns någon som vill köpa endast en del. Ett entydigt svar på om det höjer eller sänker värdet av fastigheten kan jag inte ge då det beror till stor del av syftet med fastigheten och hur mycket pengar ägarna kan och vill investera.

Så, sammantaget finns två tänkbara alternativ. Antingen kommer lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter gälla varvid en rad bestämmelser blir tvingande och förvaltningen av fastigheten huvudsakligen sker genom en ställföreträdare. Detta kommer att medföra att det nu rådande avtalet inte kan vara utformat på samma sätt som idag. I annat fall kan lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämpas och ni bör som spekulanter fråga er om ni har ett behov av att kunna frigöra kapital enklare eller om ni vill tillförsäkra er en andel i en viss fastighet. Jag hoppas att svaret medfört mer klarhet i situationen.

mvh