Avhysning av hyresgäst

Question

Hej,

Jag har en fastighet som jag precis fått ta över från en släkting. Lät ju bra men givetvis finns det en hake. I huset bor det en gammal "vän" till min släkting och nu blir det för mig lite komplicerat.
Låt mig först tillägga att mitt mål är att sälja fastigheten vidare via mäklare.

Personen, som nu bor i min fastighet, flyttade dit efter ett muntligt avtal med min släkting om han skulle sköta sig (han är nämligen en gammal missbrukare) och betala en mindre månadshyra. Sen denne person flyttade in i huset har han gjort allt annat än skött sig. Han betalar hyran när han känner för det, han har satt in lås i fastigheten som han själv bara har nycklar till, byggt till på tomten utan att säga till om detta, orsakat åverkan på fastigheten, gjort sig ovän med de flesta i grannskapet och givetvis fortsatte han sitt missbruk.

Min släkting har försökt vräka honom givetvis men har fått det svårt då varken jurister eller polis är till särskilt stor hjälp. Han har dessutom "gett upp" sen dess att han blev uppringd och hotad av missbrukaren och han tar hoten på fullt allvar.

Min fråga är nu om jag helt enkelt kan kasta ut den här personen ur mitt nyförvärvda hus? Det finns inga skrivna avtal mellan den gamla ägaren och den som bor i huset. Muntligt avtal finns ju men personen betalar inte den och har inte gjort på länge.

Answer 1

Hej,

Tillämplig lagstiftning på ett ovan beskrivet hyresförhållande är jordabalkens 12 kapitel nedan kallat hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12

Hyreslagen är tillämplig på både skriftliga och muntliga avtal som är giltiga enligt den allmänna avtalslagens regler. Skriftliga avtal är dock alltid att rekommendera eftersom muntliga avtal ofta leder till tvister när parterna har olika uppfattningar om avtal har träffats eller dess innehåll.

Hyreslagen är en social skyddslagstiftning tillkommen för att skydda hyresgästen i dess utsatta ställning gentemot hyresvärden, lagen är därför tvingade till hyresgästens förmån. Ett ovillkorligt skydd till nyttjanderätten av din fastighet finns dock inte, vilket ska belysas nedan.

Relationen mellan dig som ny fastighetsägare och den gamle hyresgästen regleras i jordabalkens 7 kapitel. Huvudregeln är att du inte är bunden av gamla hyresgästavtal om det ej finns skriftligt underlag för dessa, se https://lagen.nu/1970:994#K7P13S1

Du kan dock bli skyldig att respektera gamla muntliga avtal om:

• Överlåtaren har gjort dig varse om hyresrätten innan överlåtelsen, se https://lagen.nu/1970:994#K7P11S1 eller,
• Du visste eller borde ha vetat om det, se https://lagen.nu/1970:994#K7P14S1 eller
• Du har utan att ovanstående villkor är uppfyllda ej sagt upp hyresavtalet inom tre månader, se https://lagen.nu/1970:994#K7P14S2

Förutsatt att du måste respektera det gamla avtalet finns helt klart möjlighet att ”slänga ut” hyresgästen. I grunden har hyresgästen något som betecknas besittningsskydd vilket innebär att han har rätt till förlängning av avtalet samt ej behöver avflytta vid normal uppsägning. Detta besittningsskydd består dock inte då hyresgästen förverkar sin hyresrätt enligt någon av punkterna i 42 § hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1
42 § 1p reglerar obetald hyra, hyresrätten är förverkad om hyresgästen inte betalar inom förverkandefristen (denna är en vecka efter hyrans förfallodag). Efter det är det smidigast om du ger in en ansökan till kronofogden med yrkande om betalningsföreläggande och handräckning för avhysning.

Du måste också delge hyresgästen och socialnämnden om förhållandet, detta på grund av att hyresgästen har en tre veckor lång återvinningsfrist på sig att betala in all icke erlagd hyra, denna treveckorsfrist börjar löpa i och med delgivningen (blanketter finns på fastighetsagarna.se). Om hyresgästen eller socialnämnden inte betalar inom dessa tre veckor kan kronofogden avhysa din hyresgäst.

Möjligen kan även någon annan punkt under 42 § hyreslagen användas för att förklara hyresrätten förverkad och därmed rubba hyresgästens besittningsskydd.

Kanske bör även din släkting överväga att polisanmäla hoten, då de uppenbarligen framstår som allvarliga.

Med Vänliga hälsningar