Dolda fel vid försäljning av bostadsrätt

Question

Hej, jag sålde min bostadsrätt i Stockholm i Mars 2009 (tillträde 1 Sept 2009) och nu har jag blivit kontaktad av köparen som vill reklamera köpet (alltså pengarna tillbaka) pga påstådda dolda fel. Jag lät renovera lägenheten under 2007/2008 och enligt köparen så rör det sig om s.k. byggfusk i relation till byggnormer. Jag har inte varit medveten om några fel.

Vad bör jag göra?

Finns det verkligen risk att jag måste köpa tillbaka lägenheten?

Jag vet inte om byggfirman jag anlitade har någon försäkring och jag har haft andra problem med dem så jag vet inte om de kommer att ta något ansvar.

Tacksam för svar.

Answer 1

Hej,

Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt inte betraktas som fast egendom och därför tillämpas inte reglerna i Jordabalken. En bostadsrätt betraktas istället som lös egendom och därför gäller Köplagen vid överlåtelser se .

Enligt 20§ 1 st KöpL får köparen inte som fel åberopa sådant han måste antas ha känt till vid köpet. Med uttrycket "måste antas ha känt till" avses att det är tillräckligt att köparen känt till en omständighet som kan tyda på fel och förstått sambandet mellan omständigheten och felet. Enligt 20§ 2 st KöpL får köparen inte göra gällande fel som han borde märkt vid en undersökning, detta under förutsättning att han utfört en undersökning eller utan godtagbar anledning underlåtit att undersöka trots att säljaren uppmanat honom att göra det. Köparen har alltså en viss undersökningsplikt och är felet sådant att det kunnat upptäckas vid fullgörelsen av undersökningsplikten så är du som säljare inte skyldig att ersätta felet.

Säljaren ansvarar dock för sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka, även om säljaren själv inte kände till felet, sk. dolda fel. Fel är dolda om köparen vid en noggrann undersökning av bostadsrätten inte kunnat upptäcka dem och inte heller borde ha räknat med dem på grund av lägenhetens ålder, pris och skick. Köparen måste lämna meddelande om felet till säljaren inom skälig tid efter att det upptäckts och reklamationen måste ske inom två år från tillträdet annars förlorar köparen rätt att åberopa felet, 32§ KöpL.

Som säljare blir du skyldig att antingen avhjälpa felet eller sätta ner priset i efterhand, 34§ och 37§ KöpL. Som säljare har du en rätt att avhjälpa felet om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen, 36§ KöpL. Någon motsvarande rätt för dig som säljare att ge prisavdrag finn dock inte, det är istället något köparen kan välja.

Om felet är väsentligt och du som säljare insåg eller ha borde insett att det var väsentligt för köparen finns för köparen en rätt till hävning av köpet. En hävning innebär att prestationerna dvs. köpeskillingen och lägenheten återgår. Vid bedömningen av om felet är väsentligt kan hänsyn tas till möjligheterna att rätta felet med avhjälpande.

Med vänliga hälsningar