Lawline svarar
Hej.
Du skriver att personen sålt sin ”lägenhet”. Jag utgår därmed från att det är en bostadsrätt som sålts (hyresrätter anses inte ha ett marknadsvärde och får inte säljas).
Vid köp av andel i en bostadsrättsförening gäller Köplagen (KöpL). Vad som anses som ett fel behandlas i lagens 17-18§§. Vid köp av andel i en bostadsrättsförening gäller Köplagen. Vad som anses som ett fel behandlas i lagens 17-18§§. Eftersom information saknas om vad felet skulle bestå i, behandlar jag inte felreglerna ingående. I grova drag kan man dock säga att en vara alltid skall stämma överens med avtalet (17§ 1st. KöpL), att den skall stämma överens med övriga uppgifter som lämnats vid köpet (18§ KöpL) och att den i övrigt skall ha normal standard för varor av sitt slag (17§ 2-3st. KöpL) Brister det i något av dessa regler, föreligger ett fel.
För att få åberopa ett fel måste man reklamera inom ”skälig” tid från det att man upptäckt eller _borde_ ha upptäckt felet (32§ KöpL). En köpare skall, när köpet är fullbordat, undersöka varan (31§ KöpL). Om felet hade kunnat upptäckas vid en normalt utförd undersökning, börjar alltså reklamationsfristen löpa så snart affären är slutförd. Vad som sedan menas med att reklamera inom ”skälig” tid går inte att säga exakt utan beror framförallt på köpeobjektets karaktär. Man kan vänta längre med att reklamera en bostadsrätt, än en korg med färsk frukt, för att ta ett exempel. Den bortre tidsgränsen ligger dock på två år (32§ 2st KöpL). Om Sven Svensson känt till (eller borde ha känt till) felet i längre tid än så, är hans möjlighet att åberopa felet definitivt borta.
Om vi tänker oss att Svensson upptäckte felet sent och nu reklamerar till den tidigare ägaren, har han möjlighet att göra gällande olika påföljder på grund av felet. De primära påföljderna vid fel i en vara är att säljaren vidtar avhjälpande (reparerar felet) eller omleverans (förser köparen med en ny felfri vara). Detta framgår av 34§ KöpL. Eftersom Sven inte längre äger bostadsrätten är avhjälpande dock inte aktuellt, och eftersom säljaren var privatperson är det knappast rimligt att tänka sig att en ”ny vara” skulle levereras åt köparen.
Vad som då istället kan komma ifråga är påföljderna prisavdrag (38§ KöpL) eller hävning (39§ KöpL). Hävning innebär att båda parter skall återlämna allt de fått. Problemet här är att Svensson inte längre äger lägenheten, och alltså inte kan lämna tillbaka den. Enligt 66§ KöpL kan hävning trots detta ske, om den felaktiga varan sålts vidare ”i vanlig ordning”. Detta syftar framförallt på verksamheter där varor köps in och sedan snabbt säljs (ta färsk frukt som ett exempel) och där det ofta är svårt att hinna reklamera innan man sålt varan vidare. Om försäljningen av bostadsrätten i det här fallet skulle anses ha skett i ”vanlig ordning” kan jag faktiskt inte svara på utifrån de förutsättningar du ger, och här bör du nog konsultera en riktig jurist som arbetat med felansvar för bostadsrätter om du vill gå till botten med frågan. Oavsett hur man ser på detta, så kan hävning bara ske om felet varit av ”väsentlig” (avgörande) betydelse för köparen, och säljaren måst ha insett detta. Eftersom bostadsrätten sålts med vinst och det påstådda felet inte verkar ha påverkat bostadsrättens pris negativt, blir det svårt att hävda att det eventuella felet skulle ha varit av väsentlig betydelse.
Prisavdrag innebär att säljaren skall lämna tillbaka en del av köpeskillingen. Detta beräknas på skillnaden mellan den köpeskilling som avtalats, och varans verkliga värde i felaktigt skick. Även här blir det alltså svårt att få tillbaka pengar om det inte går att visa att bostadsrätten varit mindre värd pga. felet.
Slutligen finns en möjlighet för köparen att kräva skadestånd för den förlust han/hon lider för att varan är felaktig (40§ KöpL). Sådan förlust kan vara av två slag: direkt och indirekt förlust. Till direkt förlust räknas sådana utgifter som köparen haft omedelbart pga. felet. I fallet du beskriver har Svensson kanske tvingats anlita en besiktningsman för att utreda hur omfattande felet är. De kostnaderna skall då ersättas av säljaren, om inte säljaren kan visa att felet beror på ett hinder utom hans kontroll. Om felet i bostadsrätten fanns då den såldes har det i princip alltid legat inom säljarens kontroll att upptäcka felet och åtgärda det, eller varna köparen för det.
Direkt förlust kan också vara t.ex. ett prisavdrag som köparen tvingas utge till en köpare i senare led, men jag tolkar din fråga som att inget sådant varit aktuellt här.
För att då sammanfatta: Om bostadsrätten hade ett fel vid köpetillfället, och Svensson reklamerat i skälig tid, så kan han göra felet gällande även om han inte längre äger bostadsrätten. Eftersom felet inte verkar ha påverkat försäljningspriset i nämnvärd omfattning är hävning uteslutet och prisavdrag tveksamt. Däremot bör en möjlighet finnas att kräva skadestånd för direkt förlust i form av t.ex. kostnader för en undersökning av bostaden eller liknande.
Avslutningsvis skall sägas att den här typen av tvister alltid är osäkra, och med tanke på att bostadsrätten sålts kan det ju dessutom tillkomma bevissvårigheter. Om din fråga beskriver ett verkligt fall skulle jag verkligen uppmana alla de inblandade att försöka göra upp i godo hellre än att det här utvecklar sig till en tvist i rätten.
Köplagen:
http://www.notisum.se/rnp/SLS/LAG/19900931.HTM
Mvh
