samäganderätt: renovering och försäljning på offentlig auktion

Question

vi är fyra kusiner som äger en fritidsfastighet tillsammans. fastigheten är i stort behov av renovering. Den har utedass, ingen dusch samt är fuktskadad och har husbock.
3 av oss kusiner har tillsammans tillbringat de sista 20 årens somrar tillsammans där medan den 4:e aldrig varit där. Nu vill vi 3 satsa på en omfattande renovering, men inte den 4:e. Kan han tvinga oss att sälja? kan vi tvinga honom att vara med på en absolut nödvändig renovering? Hur räknar man ut vad en 4:e del av fastigheten är värd?

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Den lag som reglerar samägande är samäganderättslagen (SamägL) som du hittar här: http://lagen.nu/1904:48_s.1

Samäganderättslagen är dispositiv vilket betyder att man kan avtala om att annat ska gälla. Jag förutsätter i det följande att något sådant avtal inte finns. Enligt 2 § SamägL ska samtliga delägare samtycka till förfogandet av det samägda godset i sin helhet. Motsatsvis följer att en delägare har rätt att sälja sin andel. Enligt samma paragraf ska samtliga delägare samtycka till förvaltningen av det samägda godset. Det finns dock undantag vid brådskande renovering av fastigheten och då behöver inte alla delägares samtycke inhämtas. Vad jag förstått verkar er situation annorlunda och kräver samtycke. Om ni inte kan komma överens avseende renoveringen kan ni ansöka hos tingsrätten som utser en gode man som under en viss tid förvaltar fastigheten vilket följer av 3 § SamägL. Denne gode man har till uppgift att se till samtliga delägares bästa och avgör sedan om renovering ska ske. Om renovering sker fördelas kostnaderna på var och en av delägarna.

Vad gäller försäljning av fastigheten råder jag er i första hand att avtala med er kusin om utköp. Samäganderättslagen innehåller ingen rätt för en delägare att bli utköpt av en annan delägare. Detta får ni komma överens om genom avtal och då även vilket värde som ska gälla. Samäganderättslagen ger var och en av delägarna rätt att ansöka om försäljning av fastigheten på offentlig auktion, vilket följer av 6 § SamägL. Er kusin har alltså en rätt att begära försäljning trots att ni andra motsätter er detta. Ni kan med andra ord bli tvingade att sälja fastigheten på offentlig auktion. Ansökan skickas in till tingsrätten på den ort som fastigheten finns. Om inga hinder föreligger fattar tingsrätten ett beslut om försäljning och förordnar
en gode man som tar hand om försäljningen. Ni som motsätter er en försäljning kan begära anstånd om synnerliga skäl föreligger. Exempel på synnerliga skäl är lågkonjunktur som innebär att fastigheten inte kan säljas till ett rimligt pris.

Enligt 9 § 2 st SamägL bestämmer gode mannen försäljningsvillkoren. Enligt samma paragrafs första stycke har var och en av delägarna rätt att begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris som försäljningen av det samägda godset inte får understiga. Delägarna kan själva delta i auktionen. Kostnaderna för försäljningen delar samtliga delägare på vilket följer av 15 § SamägL. Köpeskillingen från den offentliga auktionen fördelar sedan gode mannen mellan delägarna.

Med vänliga hälsningar