Avdrag på hyra enligt avtal

Question

Hej, jag har hyrt en andrahandslägenhet i något över ett år. När vi skrev kontrakten så var vi varse om att det eventuellt skulle genomföras ett stambyte under hyresperioden. Det diskuterades inte ingående utan hyresvärden uttryckte det som att "det blir eventuellt ett stambyte under en månad men då behöver ni inte betala någon hyra". I kontrakten står sedan "Eventuellt kommer ett stambyte genomföras under hyresperioden. Ingen hyra debiteras under aktuell månad.". Nu när stambytet skall genomföras har de hyrt in en entreprenör som planerat 8 veckor för arbetet och som menar att "det lär gå åt 8 veckor". Hur lång tid det slutligen kommer ta och hur tillgängligheten under tiden kommer att vara vet vi ännu inte. Min tolkning av kontraktet är att det bör innebära att hela perioden under stambytet skall vara avgiftsfri. Detta är dock inte hyrevärdens åsikt utan han menar att en månad är hyresfri och att vi därefter skall betala full hyra (oavsett hur arbetet framskrider). Detta var han inte intresserade av att diskutera utan har istället sagt upp vårat avtal. Hur bör man tolka denna text (den är inte tagen ur sitt sammanhang, det är allt som nämns)? Och vad har jag för möjligheter att bestrida hans tolkning? Det kan säkerligen anses rimligt att betala en viss hyra under stambytet men som det är planerat får det stora konsekvenser för min möjlighet att nyttja lägenheten (jag hyr med värden godkännande ut rum i lägenheten vilket jag inte kan göra under perioden). Jag kan därför inte godta hans tolkning (nu är jag iofs redan uppsagd).

Answer 1

Hej!

Vad som först bör påpekas är att man vid andrahandsuthyrning har ett hyresförhållande mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Förstahandshyresgästen är med andra ord din hyresvärd. Mycket riktigt är det så att du som andrahandshyresgäst saknar besittningsskydd, det vill säga att ditt kontrakt kan bli uppsagt utan anledning så länge hyresförhållandet inte varat i över två år (se vidare Jordabalken 12 kap. 45 §). Vad sedan gäller klausulen i kontraktet är det svårt att uttala sig om dess innebörd. Ordalydelsen är inte direkt klar, varför argument kan anföras för båda ståndpunkter. Av rimlighetsskäl kan jag dock personligen tycka att klausulen inte inskränker sig till endast en månads hyresavdrag.
Anser man som hyresgäst att lägenheten inte håller det avtalade skicket och att man därav har rätt till avdrag på hyran kan man deponera den del man anser sig berättigad till hos Länsstyrelsen enligt Jordabalken 12 kap. 21-22 §§. Då måste hyresvärden, för att utfå detta belopp, väcka talan och driva en process. I ditt fall skulle man få argumentera för att det i avtalat skick ingick en månads stambyte men inte mer, och att det därigenom föreligger rätt till avdrag på hyran. Detta kan tyckas vara en ganska drastisk åtgärd, oftast är det bättre att försöka förhandla med sin hyresvärd.
Självklart finns också möjligheten att helt vägra betala hyran för de månader som stambytet pågår, allt enligt din tolkning av avtalet. Menar då hyresvärden att kontraktet har ett annat innehåll får denne väcka talan vid tingsrätt om utfående av hyra enligt avtalet. Då kommer domstolen få ta ställning till vad avtalet egentligen stipulerar. Också detta är en ganska omfattande process och kan leda till stora rättegångskostnader för den part som förlorar.
Vad jag därmed primärt rekommenderar dig att göra är att ta kontakt med Hyresgästföreningen och rådfråga dem, de kan förmodligen hjälpa dig mer ingående.

Mvh