Lawline svarar
Hej,
Förhållandet mellan delägare angående förfogande och förvaltning av fastighet regleras i lag (1904:48) om samäganderätt. Enligt aktuell författning krävs alla delägares samtycke för att en försäljning av fastigheten skall kunna genomföras. Konsekvenserna för ovilja eller oförmåga av delägarna att komma överens är enligt lagen att överlåta förvaltningen av fastigheten till en god man, alternativt att via offentlig auktion sälja godset och fördela vinsten. Dessa förfaranden kan påkallas av varje enskild ägare, se https://lagen.nu/1904:48_s.1#P2S1
Lagen är dock dispositiv vilket innebär att avtal mellan delägarna går före lagens bestämmelser. Du har alltså helt rätt i att en majoritet kan besluta om att sälja fastigheten, minoriteten är också enligt avtalet förpliktade att följa det beslut som fastställs.
Bestämmelserna kring giltiga fastighetsöverlåtelser finns i jordabalkens 4 kap. I 4 kap 1 § JB stadgas att både köpare och säljare skall skriva under köpehandlingen för att överlåtelsen skall vara giltig. Om flera personer uppträder som säljare eller köpare, är köpet inte giltigt förrän samtliga parter undertecknat köpehandlingen. Innan så skett har formkravet inte uppfyllts och köpet kan frånträdas av var och en av dem. Detta innebär att samtliga delägare skall underteckna avtalet.
Då minoriteten trots sin avtalsförpliktelse ej undertecknar köpeavtalet har de begått ett avtalsbrott. Via domstol kan då majoriteten föra talan om fastställelse av det rättsförhållande som råder, nämligen att majoriteten har rätt att sälja fastigheten, samt eventuellt kräva skadestånd för den skada ni lidit på grund av avtalsbrottet. Enbart ett hot om stämning bör vara tillräckligt för agerande av minoriteten då ni enligt avtalet klart kan kräva denna prestation av dem.
Ett alternativt tillvägagångssätt är att efter minoritetens befarade avtalsbrott se hela avtalet som ogiltigt och därefter luta er tillbaka på den dispositiva rätten i samägande lagen och via denna kräva en försäljning genom domstolens försorg enligt 6 §, se https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1
Förhoppningsvis går tvisten att lösa utan domstolens inblandning
Med vänlig hälsning
