Vräkning av hyresgäst. Besittningsskydd
Hej. Under ett jobb en elektriker utförde i min hyresrätt blev han hotad av en bekant så en polisanmälan gjordes. Jag var med vid händelsen och har släppt in den svarande och jag har pga detta blivit vräkt från min hyresrätt med motiveringen: "Specifikt säger vi upp hyreskontraktet med dig eftersom du visat dåligt omdöme att ge den anklagade X tillträde till lägenheten. Genom din handling har du bidragit till att skapa ett hot mot vår hantverkare och potentiellt mot våra andra hyresgäster." och “Den av dig möjliggjorda hotbilden strider mot paragraf 7 i hyreskontraktet." Det jag har misslyckats med att följa enligt kontraktet är: “... Se till att de som bor i omgivningen inte blir störda eller försämrar bostadsmiljön".
De skriver även “Vi har förstått att andra personer än du tidigare har ägt tillgång eller bott i lägenheten utan att vi har blivit informerade om detta, vilket strider mot §4 i hyreskontraktet". §4 säger: “Hyresgästen får inte utan hyresvärdens tillstånd upplåta eller överlåta hyresrätten". Jag har låtit min bror sova i lägenheten ett par dagar då och då när jag ej varit hemma. Detta var de medvetna om och accepterat.
De har även nekat mig att hyra ut lägenheten i andrahand när jag har varit iväg och jobbat utomlands trots att det tidigare har varit okej, med motiveringen: “Svaret är kort att vi endast accepterar dig som hyresgäst, vilket kontraktet anger. Denna princip tillämpar vi nu för alla hyresgäster. Vi önskar största möjliga transparens och kontroll
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att du har blivit vräkt från din hyresrätt. Du ställer inga konkreta frågor, varför jag kommer att redogöra för i vilka situationer en hyresvärd får vräka en hyresgäst, vad som gäller kring vräkningen samt hur du kan gå vidare.
Aktuella regler finns i jordabalken
Regler kring hyra av en lägenhet finns i 12 kap. jordabalken (hädanefter förkortad JB). 12 kap. JB kallas ofta för hyreslagen. 12 kap JB är "tvingande" till förmån för hyresgästen (12 kap 1 § femte stycket JB). Detta innebär att en hyresvärd inte genom ett avtal kan komma överens med hyresgästen om villkor som avviker från lagen till nackdel för hyresgästen, om inte bestämmelserna i 12 kap JB anger annat.
Uppsägning av hyresavtal
Du beskriver inte huruvida ditt avtal har löpt på bestämd tid eller om det har gällt tills vidare. Jag utgår från att hyresavtalet har gällt tills vidare då detta är det vanliga. Ett sådant avtal ska sägas upp för att sluta gälla (12 kap 3 § JB). Om inte längre uppsägningstid har avtalats, har hyresgästen rätt till en uppsägningstid om 3 månader när hyresvärden säger upp hyresavtalet (12 kap 4 § JB). Det framgår inte huruvida hyresvärden har givit dig uppsägningstid eller inte.
Hyresgästen har så kallat besittningsskydd
Hyresgästen har som huvudregel rätt till så kallat besittningsskydd. Detta innebär att hyresvärden som huvudregel inte kan säga upp hyresavtalet och att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet (se 12 kap 45 och 46 §§ JB). Som huvudregel gäller således att en hyresvärd inte kan vräka en hyresgäst. Din hyresvärd verkar dock påstå att du har förverkat hyresrätten. Är hyresrätten förverkad, föreligger ingen rätt för hyresgästen att kräva att avtalet förlängs (12 kap 45 och 46 §§ JB).
När en hyresrätt är förverkad anges i 12 kap 42 § JB. Av störst intresse för din situation är punkt 3 och punkt 6 i den bestämmelsen. Punkt 3 säger att en hyresrätt är föverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Din hyresvärd verkar argumentera för att du har upplåtit hyresrätten i andra hand. Utifrån det du beskriver - att din bror har fått sova där ett par gånger - har jag svårt att se att hyresvärden kan vinna framgång med en sådan argumentation. Även om det skulle kunna anses att du, utan hyresvärdens samtycke, har upplåtit hyresrätten i andra hand, måste hyresvärden ge dig en tillsägelse så att du kan rätta dig. Eftersom detta inte verkar ha skett lär hyresrätten inte kunna anses förverkad på denna grund. Enligt punkt 6 i 12 kap 42 § JB anges att hyresrätten är förverkad om hyresgästen använder bostaden på vissa sätt. T.ex. kan hyresrätten vara förverkad om hyresgästen använder lägenheten på ett sätt som medför att omgivningen utsätts för oacceptabla störningar eller inte iakttar det som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (jfr 12 kap 25 § JB). Din hyresvärd verkar anse att du har gjort detta. Att en person som du hade i din lägenhet en gång har hotat en tekniker bör inte anses medföra att hyresrätten är förverkad på denna grund, eftersom du inte bör anses ansvarig för detta. Det kan dock bli problem om din bekanta upprepade gånger beter sig på detta sätt och du låter den här personen vara hos dig. Huruvida detta har skett upprepade gånger har jag ingen information om varför jag inte kan ge ett fullständigt svar. Utifrån den information jag fått - d.v.s. att det har skett en gång - bör inte anses medföra att hyresrätten är förverkad.
Jag har således konstaterat att det finns god grund för att argumentera att hyresrätten inte är förverkad. Du har då rätt till förlängning av hyresavtalet, förutsatt att du inte i annat fall har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap 46 § första stycket andra punkten JB). Härvid måste en helhetsbedömning göras av situationen och bestämmelsen tar i första hand sikte på upprepad misskötsel. I rättsfallet RH 2010:84 hade en hyresgäst dödshotat en av hyresvärdens anställda. Hovrätten ansåg att hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen borde förlängas. Det fallet är snarlikt ditt men skiljer sig något. Framförallt skiljer det sig på det sättet att det inte var du - d.v.s. hyresgästen - som hotade elektrikern. Det finns därför, trots rättsfallet, ett visst utrymme för att argumentera för att du ändå har rätt till förlängning av avtalet.
Hur går du vidare?
Jag har konstaterat att det finns viss risk att du inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, men att det samtidigt finns utrymme för att argumentera för det motsatta. Du verkar motsätta dig uppsägningen. Du bör meddela hyresvärden detta. Då måste hyresvärden inom en månad hänvisa tvisten till hyresnämnden (12 kap 49 § JB), så att hyresnämnden kan pröva om du har rätt till förlängning av hyresrätten. Om detta ej sker, och du inte flyttar ut, är uppsägningen utan verkan.
Sammanfattning
Jag har således konstaterat att det inte verkar som att din hyresrätt kan anses förverkad. Jag har då kommit fram till att du har rätt till förlängning av hyresrätten om du inte åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas. Beträffande denna fråga finns det utifrån det rättsfall jag redogjorde för ovan utrymme att argumentera för att såväl den ståndpunkten att du inte har rätt till förlängning som att du har rätt till förlängning. I ditt fall bör du trycka på den omständigheten att det inte var du som hotade och att det var fråga om en engångsförteelse. Även hotets allvar bör uppmärksammas. Du bör meddela hyresvärden att du inte godtar uppsägningen. Vid kortare följdfrågor eller om du behöver hjälp med företrädare i hyresnämnden eller dylikt är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se
