Villkorsförhandling hyresrätt lokal
Vill sälja min hyreslokal.
Mitt avtal går ut 2018-09-30
Har fått uppsägning och nytt avtal som värden vill att jag skall skriva under genast.
Jag behöver lite tid att hitta en köpare.
Jag känner att om jag inte skriver under det nya avtalet så kan jag inte heller sälja något kontrakt
Hur skall jag göra?
Jag är givetvis bredd att betala för er insats men det är bråttom behöver ett svar jag
Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad hyreslagen anger om uppsägning av lokal
Frågan är hyresrättslig och regleras av jordabalken (JB) 12 kap, den s.k. "hyreslagen" och vissa särskilda bestämmelser om hyra av lokaler finns i 56 § och framåt, förutsatt att hyresförhållandet varat längre än 9 månader i följd eller att hyresrätten förverkas.
När en hyresvärd säger upp hyresavtalet för att ändra villkor enligt 12 kap 58 § JB ska han även informera om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Förutom detta ska uppsägningen dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, inom två månader från uppsägningen ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om han inte informerar om detta skriftligt är uppsägning ogiltig.
Om hyresvärden har informerat om allt detta korrekt och om hyresgästen inte vill lämna lokalrn utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från delgivning. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Ersättningen utgör normalt att hyresvärden ska betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har orsakats en förlust som inte täcks av ersättning ovan, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.
Om hyran inte är skälig
Kommer förlängning inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning har hyresgästen rätt till ersättning om inte de villkor som hyresvärden kräver är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
För att hyran ska anses vara skälig får den inte överstiga vad lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, dvs. marknadshyran. Vad som menas med marknadsmässig hyra i jordabalkens mening framgår av 12 kap. 57 a §. Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Jämförelsen ska göras med hyror för lokaler som i grova drag är likvärdiga med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard.
Det är främst aktuella avtal som är relevanta att jämföra med då värderingen ska avse marknadshyran vid hyrestidens utgång. Vidare framgår att endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit. Sådan värdeökning kan t.ex. bero på att hyresgästen har inarbetat en stor kundkrets. Ni får alltså helt enkelt undersöka vad hyresgästerna i liknande lokaler i närheten betalar för sina hyresrätter och utifrån detta göra en uppskattning av marknadshyran.
En annan förhandlingspunkt kan vara att den nya hyran är oskälig i förhållande till omsättningen för verksamheten och andra verksamheter på exempelvis samma gata eller galleria. Denna punkt är särskilt relevant om det handlar om omsättningshyra ovan på kvadratmeterhyra.
Om man ansöker om att hänskjuta tvisten till hyresnämnden pga villkorsändring kan man samtidigt ansöka om skäligt uppskov att flytta enligt JB 12 kap 59 §.
Standardkontrakt vid lokalhyra
Vid uthyrning av lokaler är det vanligt att man hyr ut om perioder på tre år med automatisk förlängning om inte hyresrätten sägs upp. Uppsägningstiden är då minst nio månader enligt 12 kap 4 § JB. Både hyrestidens längd och uppsägningstiden är förlängningsbara men kan kräva hyresnämndens godkännande för att vara giltiga, särskilt om det är uppsägningstiden som kortas ned eftersom det påverkar hyresgästens besittningsskydd.
Svar
Sammanfattningsvis är uppsägningen ogiltig om den inte innehåller information om att du kan hänskjuta tvisten om villkorsändring till hyresnämnden inom två månader från att du har delgivits uppsägningen. Du bör kontrollera att du har blivit korrekt uppsagd. Om du sägs upp efter att ha ansökt om villkorsändring hos hyresnämnden har du rätt till ersättning på en årshyra för lokalen till följd av uppsägningen samt uppskov med avflyttning om du begär det. Om du inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom denna tid, förlorar du möjligheten att få ersättningen.
Utgångspunkten vid bedömningen beträffande hyra är att den ska vara skälig. En hyra är skälig om den är liknande med andra likvärdiga lokaler i området. Du kan få hyrans skälighet prövad genom att vända dig till hyresnämnden som bestämmer vilken hyra som ska gälla mellan er.
Angående försäljning av verksamheten/lokalen.
Eftersom du vill ha så lång tid som möjligt på dig att sälja verksamheten/lokalen är det klokast att förhandla med hyresvärden om villkoren och eventuellt hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att få så rimliga villkor så möjligt samtidigt som kontraktet förlängs på vad jag antar vara tre år. ett alternativ är att snabbt hitta en köpare, observera att det krävs att hyresvärden godkänner en ny hyresgäst för att överlåtelsen av lokalen ska vara giltig.
Angående din telefontid kan jag ringa dig den 25 dec eller någon vardag nästa vecka. Du kan mejla mig för att bestämma en tid. jessica.konduk@lawline.se
Rekommendation
Jag rekommenderar att du anlitar en jurist som hjälper dig att granska ditt hyresavtal, förhandla med hyresvärden och med att hänskjuta tvisten till hyresnämnden om det behövs.
