Vilket hyresavtal är giltigt om jag har hyrt ut samma lägenhet till två olika hyresgäster?
Hej
Jag har hyrt ut en lägenhet till företag A i november 2019 med tillträde 2020-06-01.
En miss i kommunikationen internt gjorde att en kollega hyrde ut samma lägenhet till ett annat företag B i april i år med tillträde snarast (2020-04-20). Vi kom på det för några dagar sedan .
Kan vi nu hävda att avtal med företag B är ogiltigt - vi kan ju inte hyra ut samma lgh 2 ggr... eller vad gäller?
Båda företagen har skrivit på avstående från besittningsskydd.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att du och din kollega vid två olika tillfällen har hyrt ut samma lägenhet till två olika företag. Det har därmed skett en s.k. dubbelupplåtelse av hyresrätten. Bestämmelser om dubbelupplåtelser finns i jordabalken.
Den första uthyrningen gäller
Om samma lägenhet har hyrts ut till två olika hyresgäster är det som utgångspunkt tidpunkten för uthyrningen som är avgörande för vilket av hyresavtalen som är giltigt. Tidpunkt för tillträde eller att hyresgästen har besittningsskydd spelar ingen roll. Allmänt gäller att den uthyrning som har skett först har företräde och därmed är giltig, medan den uthyrning som har skett vid en senare tidpunkt är ogiltig (7:22 första stycket JB). Om uthyrningarna har skett samtidigt eller om det inte går att fastställa vilken uthyrning som har skett först ska rätten bestämma det efter vad som är skäligt (7:22 andra stycket JB).
Särskilda regler gäller om något eller båda av hyresavtalen är inskrivet i fastighetsregistret. Då är det istället tidpunkten för inskrivningen som är avgörande för vilket av hyresavtalen som är giltigt. Om ett av hyresavtalen är inskrivet har det företräde framför det hyresavtal som inte är inskrivet. Om båda hyresavtalen är inskrivna har det hyresavtal som först skrivits in företräde framför det andra (17:1, 17:4 JB). Om inskrivning först görs av det senare upplåtna hyresavtalet förutsätts dock att hyresgästen vid tillfället för uthyrningen var i god tro om dubbelupplåtelsen för att hyresavtalet ska få företräde (17:3 JB). Med god tro menas att hyresgästen inte ska ha känt till eller ens ha haft någon anledning att misstänka att lägenheten redan var uthyrd till någon annan.
Hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig
Den hyresgäst vars hyresavtal är ogiltigt har rätt till skadestånd av hyresvärden om hyresgästen var i god tro om dubbelupplåtelsen (7:24 JB). Det vill säga för att ha rätt till skadestånd ska hyresgästen inte ha känt till eller ens ha haft någon anledning att misstänka att lägenheten redan var uthyrd till någon annan.
Ni kan hävda att hyresavtalet med företag B är ogiltigt
Det framgår inte av din fråga om hyresavtalen är inskrivna i fastighetsregistret. Om något eller båda av hyresavtalen är inskrivna är det som har skrivits in först som är giltigt. Inskrivning av hyresavtal är dock ovanligt och jag utgår därför från att det är bestämmelserna om tidpunkt för uthyrning som gäller i ditt fall. Lägenheten hyrdes ut till företag A i november 2019 och till företag B i april 2020. Det är därmed hyresavtalet med A som är giltigt eftersom att den uthyrningen skedde före uthyrningen till företag B. Ni kan därför hävda att hyresavtalet med företag B är ogiltigt. Viktigt för er att känna till är att ni blir skadeståndsskyldiga gentemot företag B, om företaget inte kände till att ni redan hade hyrt ut lägenheten till företag A.
Vänliga hälsningar
