Vilken värderingstidpunkt gäller för bostadsrätter vid en bodelning? Och hur ska den latenta kapitalvinstskatten hanteras?
Hejsan!
Jag och min sambo separerade för 2 år sedan (ingen bodelning gjordes).
Vi äger en bostadsrätt tillsammans (allt 50% vardera, både handpenning och lån).
Vi ska nu göra ett överlåtelseavtal, vi kom fram till en summa mellan oss för att lösa ut mig.
Hur gör man för att hon inte ska få en skattesmäll vid senare försäljning?
Originalpris: 1 750 000
Handpenning: 262 500
50% handpenning: 131 250
Ca 50% av avbetalt lån: 86 000
Om vi kommer fram till att hon betalar tillbaka min handpenning som betalning för min del, hur gör man med resterande summa (50% av avbetalt lån)? Ska man skriva gåvobrev för dem?
Om jag uppfattat det rätt så behöver man ange originalpriset om framtida försäljning inte ska ge vinst-skatte-smäll?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den finns inga uttryckliga värderingsregler stipulerade i lag utan svaren måste sökas i förarbeten och i den praxis som finns på det här området, dvs. i domstolsavgöranden och då framförallt i Högsta domstolens (HD) praxis. Den lagstiftning som ändå kan behöva beaktas vid behandlingen av ditt ärende är sambolagen (SamboL).
Det saknas tydliga motivuttalanden och i doktrinen, alltså den rättsvetenskapliga litteraturen, råder delvis olika uppfattningar. Men inom äktenskapsrätten sägs i vart fall att den dag då boet är utrett också i stor utsträckning borde väljas som värderingstidpunkt, se prop. 1986/87:1 del 2, s. 159 f. Detsamma bör gälla samboförhållanden. När det gäller fast egendom och bostadsrätter (som egentligen utgör lös egendom) torde detta innebära att värderingen ska ske i samband med att bodelningsavtalet upprättats, något som även har bekräftats av HD i rättsfallet NJA 1997 s. 674, vilket rörde en bostadsrätt och hur denna skulle värderas vid en separation inom ramen för ett samboförhållande. HD uttalade i domen att värderingen skulle bestämmas med ledning av prisförhållandena vid bodelningsförrättningen, vilket är detsamma som nuvärdet, dvs. marknadsvärdet. Eftersom du och din före detta sambo aldrig genomförde någon bodelning blir nuläget utgångspunkten, alltså bostadsrättens värde per dagens datum.
När det sedan gäller din fråga avseende den framtida kapitalvinstskatten kan följande anföras. I NJA 1975 s. 288 slog HD fast att värdet på en fastighet vid bodelningen ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (typiskt sett mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten. Det betyder att värdet av den fasta egendomen vid en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om fastigheten hade sålts direkt av dig och ditt ex. Mot bakgrunden av avsaknaden av tydliga regler på det här området är min bedömning att HD:s uttalanden även kan tillämpas på lös egendom såsom en bostadsrätt. Men notera att ni alltid självmant kan bestämma hur bostadsrätten ska hanteras och hur fördelningen ska gå till så länge ni är överens, jfr 9 § SamboL.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är min uppfattning att lösenpriset, dvs. summan som ditt ex ska köpa ut dig för, ska beräknas genom att utgå från bostadsrättens marknadsvärde minus ett uppskattat mäklararvode och den latenta kapitalvinstskatten. Det framräknade beloppet ska sedan hälftendelas, vilket utgör lösenpriset. Därigenom får ditt ex täckning för halva mäklararvodet och halva kapitalvinstskatten som du annars skulle få betala om ni fortfarande hade varit tillsammans och sålt bostadsrätten. Förslagsvis övertar hon sedan hela bolånet efter att du har reglerat din del av skulden. Men märk väl att ditt ex ska betala dig mycket mer än bara halva handpenningen.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
