Vilken uppsägningstid har jag när jag hyr in mig på en salong?

2019-02-04 i Avtal
FRÅGA
Hej. Jag undrar vad som gäller vid uppsägning av mitt kontrakt på hyra av plats på lokal. Jag är nagelterapeut och egen företagare men hyr in mig på en salong. I kontraktet står det "Avtalet gäller från 1/7-2018 och ett år framåt. Kontraktet förlängs med ett år i taget. Uppsägningstiden är ömsesidig med sex kalendermånader och ska ske skriftligen. Om uppsägningen uteblir förlängs kontraktet med ett år i taget." Jag har dock läst på riksdagen.se i jordbalken att "Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal." Innebär detta att jag bara har tre månader uppsägningstid? Jag har även fått höra att sex månader är för lång tid och att det vanligen är tre månader, Jag undrar då vad som gäller i mitt fall? Och när det i kontraktet står "Lokalen får inte nyttjas för andra ändamål än arbetsrelaterade" och hyresvärden som jobbar med fransar anordnar en loppis i salongen,under min arbetstid, är det då ett brott mot kontraktet?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

I ditt fall är det en gränsdragningsfråga om huruvida avtalet mellan dig och salongen ska betraktas som en lokalhyra och om 12 kap. Jordabalken (JB) är tillämplig eller ej. Som exempel kan nämnas att en upplåtelse av garageplats har ansetts utgöra en lokalhyra. Samtidigt brukar det vanligen vid inhyrning på en salong för t.ex. en nagelterapeut eller hårfrisör i avtalet skrivas att det rör sig om en nyttjanderätt till del av lokalen (t.ex. en frisörstol eller en viss arbetsplats för nagelarbete). För det fall att det rör sig om en nyttjanderätt är inte jordabalken tillämplig alls och det finns inga särskilda regler för avtalstypen.

Jag kommer i mitt svar till dig att redogöra för vad som gäller dels om jordabalken är tillämplig, dels om den inte är tillämplig. Slutsatsen kommer dock att bli densamma.

Jordabalken är en skyddslagstiftning för hyresgästen. Hyresavtal för lokaler kan träffas på antingen bestämd eller obestämd tid (12 kap. 3 § JB). I 12 kap. 4 § JB finns det lagrum du hänvisar till avseende uppsägning av hyreslokal. Av bestämmelsen framgår dock att "skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska …". Den av mig kursiverade delen av meningen innebär att man alltid kan avtala om längre uppsägningstid än vad som anges i lagen. Om ni avtalat om en uppsägningstid om sex månader gäller därför er avtalade uppsägningstid framför vad som anges i lagen. Bestämmelserna i lagen är endast till för det fall att ni inte avtalat om någon uppsägningstid.

Om ert avtal avser en nyttjanderätt till del av lokalen, vilket är det vanliga vid fall som ditt, gäller allmänna avtalsrättsliga principer. Det finns i sådana fall ingen speciallagstiftning som eventuellt inskränker ert avtal. Utgångspunkten är i sådana fall att avtalet är giltigt enligt principen om att avtal ska hållas. Har ni avtalat om en uppsägningstid om sex månader gäller därför den avtalade uppsägningstiden.

Ett avtal eller delar av ett avtal kan i vissa fall angripas med generalklausulen i avtalslagen (jfr 36 § avtalslagen). Bestämmelsen innebär att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Min bedömning är dock att en uppsägningstid om sex månader sannolikt inte kommer att anses som oskälig. Även om det i vissa fall avtalas om en uppsägningstid om tre månader är det heller inte ovanligt med uppsägningstider om sex eller nio månader.

Rimligen kan meningen i avtalet som du hänvisar till ("Lokalen får inte nyttjas för andra ändamål än arbetsrelaterade") tolkas på så vis att du förbinder dig att inte använda lokalen för andra ändamål än ditt arbete som nagelteknolog. Däremot torde det inte utgöra ett avtalsbrott från den du hyr av att hon anordnar en loppis. Den du hyr din arbetsplats av har dock en skyldighet utifrån avtalet att se till att du kan nyttja den plats du faktiskt hyr. Själva loppisen i sig torde inte innebära ett avtalsbrott, ett avtalsbrott föreligger dock om du inte kan nyttja arbetsplatsen som du hyr.

Sammanfattning och råd

I ditt fall är det tveksamt om jordabalkens regler är tillämpliga. Min bedömning är att så sannolikt ej är fallet då nagelterapeuter, hårfrisörer m.fl. i regel hyr en nyttjanderätt till en arbetsplats i lokalen. Slutsatsen för din fråga är dock oavsett att du har en uppsägningstid om sex månader. Enligt jordabalkens regler kan avtalas om längre uppsägningstid än vad bestämmelserna anger och enligt allmänna avtalsrättsliga regler finns en avtalsfrihet och det står parterna fritt att avtala om de villkor de vill. Eftersom ni avtalat om sex månader uppsägningstid gäller det.

Att den du hyr av anordnar en loppis innebär inte per automatik att vederbörande begått ett avtalsbrott. Avtalsbrottet föreligger först om hen inte uppfyller sin del av avtalet och du t.ex. på grund av loppisen inte kan nyttja den arbetsplats du hyr och därför inte kan utföra ditt arbete.

Om det skulle bli en tvist med den du hyr av avseende uppsägning eller något annat kan det vara en god idé att anlita en jurist som företräder dig. Om så sker och du vill anlita en av juristerna på Lawline sjuristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för vidare kontakt och offert.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Avtal (1125)
2019-06-16 Bevisbörda i vid konsumententreprenader
2019-06-15 Avtalsvillkor - pris
2019-06-14 Hyrt en klubb till en viss tid, får klubben sluta spela musik, tända lampor och börja städa innan dess?
2019-06-05 Vi har avtalat om ett löneavdrag och den anställde vill nu bryta avtalet och kräver mig på pengar. Får han göra det?

Alla besvarade frågor (69981)