Vilka rättigheter har vi när vi hyr en möblerad bostad?
Vi hyr en möblerad bostad privat på obestämd tid. Efter bara 1 1/2 månad meddelade hyresvärden per telefon att han redan nu sälja lägenheten. Han sedan dess kommunicerat tider för visning etc per SMS. Han har tagit bort en del av sina möbler och en hemstylist har ställt in andra.
I avtalet står det att uthyrningen sker tills vidare, att lägenheten är möblerad och att uppsägningstiden är 2 månader från vardera parten.
Vi har inte fått någon formell uppsägning vare sig per brev, e-post, SMS eller annat, utan bara genom ett kort telefonsamtal. Inga datum har heller meddelats för uppsägningen. Vi är ännu inte folkbokförda i Sverige.
Våra frågor är:
1. Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal per telefon utan att ange datum för uppsägningen och utan något som helst skriftlig bekräftelse eller meddelande?
2. Om så kan ske, hur kan man i sådana fall visa att en uppsägning faktiskt har skett?
3. Lagen säger att uppsägningstiderna kan vara andra än vad lagen anger att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan. Vi tolkar detta som att uppsägningstiden från hyresvärdens sida är 3 månader från den månad som börjar efter det datum då uppsägningen skedde. Har vi förstått detta rätt?
4. Kan vi begära kompensation om lägenheten inte hyrs ut i samma ändamålsenliga skick som vid inledningen av hyresperioden, efter det att hemstylisten har tagit bort sina möbler och om hyresvärden inte återställer sina egna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I ert fall förstår jag det som att ni hyr en möblerad lägenhet varför min utgångspunkt är att lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Lagen tillämpas tillsammans med hyreslagens (12 kap. jordabalken) bestämmelser och ersätter vissa regler i jordabalken. I de fall det finns specialregler i privatuthyrningslagen gäller dessa, är det inte reglerat i privatuthyrningslagen tillämpas 12 kap. JB.
Kan hyresvärden säga upp lägenheten per telefon?
Privatuthyrningslagen innehåller inga specialregler avseende uppsägningens form varför jordabalkens regler tillämpas. Enligt 12 kap. 8 § JB ska en uppsägning från hyresvärdens sida vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader. Vid kortare tid går det således bra att säga upp lägenheten även per telefon eller direkt muntligen. Det är dock av bevisskäl en god idé att oavsett lämna uppsägningen skriftligt. En skriftlig uppsägning är betydligt enklare att bevisa än en muntlig sådan.
I ert fall förstår jag det som att ni endast hade hyrt lägenheten 1,5 månad när hyresvärden meddelade uppsägningen. Det finns därav inget krav om skriftlighet. Däremot kan det vara svårt att bevisa för hyresvärden att uppsägning har skett. Blir det en tvist om huruvida lägenheten sagts upp kan givetvis hyresvärden åberopa bevisning (vittnen, SMS som skickats, inspelade telefonsamtal etc.).
Hur lång är uppsägningstiden?
Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen saknas den besittningsrätt som normalt tillkommer en hyresgäst. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen). Det innebär att skulle hyresavtalet sägas upp nu i december upphör avtalet att gälla den 31 mars 2021.
Har ni rätt till ersättning för att möblera bytts ut?
Det finns inte exakt angivet vad som ska ingå i en möblerad lägenhet. Normalt sett kan man däremot räkna med det som normalt sett används i ett hem; dvs. soffa, säng, köksbord etc. Har ni särskilt avtalat om något kan det argumenteras för att även det ingår. Som jag förstår det utifrån er fråga har en del möbler tagits bort, däremot har dessa ersatts med andra. Det i sig talar för att lägenheten är att anse som möblerad och användbar. Utifrån den information du presenterat är min bedömning att ersättning (i regel i form av hyresnedsättning) inte blir aktuell. Hade hyresvärden däremot hyrt ut en möblerad lägenhet och därefter tömt den på möbler hade det kunnat argumenteras för att hyran skulle sättas ned.
Om det uppstår en tvist med hyresvärden och ni önskar juridiskt ombud kan en av våra jurister på Lawline vara behjälpliga. Om så blir aktuellt är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
