Vilka rättigheter har man som lokalhyresgäst när man hotas av uppsägning?
Hej, min hustru driver en liten frisörrörelse i en bostadsrättsförening, där har varit småbråk hela tiden i 4 års tid nu vill dom ha bort henne och själv ta lokalen för att ge den till en som har lokal sidan om, frågan vi ställer är kan man verkligen göra på detta sätt, hon har skött sina åtaganden till föreningen varje månad aldrig fått några klagomål. Kan vi kräva ersättning om hon tvingas lämna lokalen och blivit uppsagd utan någon bra förklaring, hur stor rättighet har föreningen att ta ifrån henne lokalen.
Tacksam för svar
Vänligen
Ann-Christin
Lawline svarar
Hej! Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår det vill ni ha svar på dels om föreningen får lov att säga upp henne och hennes frisörrörelse hur som helst och dels om ni kan kräva någon ersättning om föreningen skulle göra detta. Jag kommer först att redogöra för vad som gäller i allmänhet enligt lagen. Sedan kommer jag ge en kort sammanfattning med råd om hur ni kan gå vidare.
Vilka regler gäller?
Frågor om hyra av lokal och bostäder regleras i 12 kapitlet Jordabalken. I Jordabalken finns det två typer av hyra och reglerna skiljer sig åt för dom olika typerna. Ett hyresavtal kan antingen klassificeras som hyra avseende bostadslägenhet eller hyra avseende lokal (12 kap. 1 § tredje stycket). För att det ska ses som bostadslägenhet gäller att hyresobjektet ska vara avsett att helt eller delvis användas som bostad. Är det inte det ses det som lokalhyra. Eftersom din hustru bedriver frisörrörelse utgår jag därför från att hennes avtal med bostadsrättsföreningen klassificeras som lokalhyresavtal.
När och hur kan ett lokalhyresavtal sägas upp?
Till skillnad från vad som gäller för andra typer av avtal gäller att ett hyresavtal inte får avvika från vad som gäller i lagen (12 kap. 1 § femte stycket). Huvudregeln är att alla förbehåll eller villkor som strider mot lagen därför är utan verkan mot hyresgästen.
Som huvudregel måste ett hyresavtal sägas upp för att sluta gälla, undantaget gäller avtal som har tidsbestämts till högst nio månader. (12 kap. 3 §). I din hustrus fall har hennes hyresavtal löpt i fyra år, i ett sådant fall är uppsägningstiden nio månader (12 kap. 4 §). Det finns en rad andra bestämmelser som hyresvärden måste iaktta. Bland annat ska uppsägningen vara skriftlig och hyresvärden ska ange skälen till varför en förlängning av hyresavtalet inte erbjuds. Hyresgästen ska dessutom informeras att denne har två månader på sig att gå till hyresnämnden om hen vill bestrida uppsägningen. (12 kap. 8 § första stycket och 12 kap. 58 § första och andra stycket).
Kan man som hyresgäst få ersättning när ett lokalhyresavtal sägs upp?
Till skillnad för vad som gäller för bostadslägenhet har hyresgästen inget direkt besittningsskydd. För lokalhyra finns dock fortfarande ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Om hyresvärden säger upp avtalet eller vägrar förlänga det utan saklig grund så har man som hyresgäst nämligen rätt till ersättning (12 kap. 57 §).
Hyresgästen har rätt till en schablonersättning som motsvarar storleken på en årshyra. Man kan dessutom ha rätt till ytterligare ersättning om uppsägningen lett till kostnader som överstiger ersättningen (12 kap. 58 b §)
För den här ersättningen gäller dock att den kan avtalas bort på förhand. Detta måste dock ha skett i en särskilt upprättad handling. Det går alltså inte att ta in en bestämmelse i det vanliga hyresavtalet om att hyresgästen inte ska få göra anspråk på ersättning (12 kap. 56 § andra stycket).
Det ska slutligen tilläggas att man som hyresgäst i vissa fall kan bli av med den här rätten till ersättning om man misskött sig som genom att inte leva upp till sina åtaganden.
Sammanfattning och vad ni kan göra nu
En hyresvärd som vill säga upp ett lokalhyresavtal måste i regel iaktta många olika formföreskrifter och dessutom ha sakliga skäl för uppsägningen. Saknas detta kan uppsägningen antingen vara ogiltig eller ge hyresgästen rätt till ersättning. Eftersom din fru drivit rörelse utan anmärkning i fyra år har jag svårt att se att hyresvärden kan hävda att det finns sakliga skäl för uppsägning. Skulle bostadsrättsföreningen ändå driva processen med uppsägning vidare så har ni goda utsikter att vinna en talan om ersättning.
Om ni vill ha hjälp med något så som att kommunicera detta till er hyresvärd eller om ni vill vända er till hyresnämnden så rekommenderar jag att ni bokar tid hos någon av våra jurister här på lawline. Tid kan bokas på http://lawline.se/boka.
Hoppas detta besvarar din fråga!
